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宅建の過去問 平成21年度(2009年) 宅建業法 問40

問題

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宅地建物取引業者Aが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
   1 .
Aは、建物の売買の媒介に関し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。
   2 .
建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、Aは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。
   3 .
Aは、自ら売主となる建物 (代金5,000万円) の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30%に当たる1,500万円の手付金を受領した。
   4 .
Aは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物の瑕疵担保責任について、Aがその責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする契約をした。
( 宅建試験 平成21年度(2009年) 宅建業法 問40 )
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この過去問の解説 (3件)

20
正解は【4】になります。

1:宅建業法第47条では、業務に関する禁止事項をが示してあり、その中に『手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為』(3号)があります。売買契約が不成立でも、免責というわけにはいきません。

2:上記と同じく、宅建業法第47条では、禁止事項の中に、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為という禁止事項があります(1号)。預かり金を売主に交付していたので、免責というわけではありません。

3:宅建業法第39条1項には、「宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10の2を超える額の手付を受領することができない」とあります。計算すると、5,000万×20%=1,000万が今回の上限となり、買主の承諾があっても、これを超える手付金は受け取ることができません。

4:宅建業法第40条1項に、「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、その目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、買主に不利となる特約をしてはならない」とあります。今回のケースに当てはめると、違反には該当せず、本問の正解になります。
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5
1.貸付を行い、勧誘をするのは違反です。
2.預り金は全額返還しなくてはなりません。
3.買主の承諾があっても売買代金の20%までしか手付金は受領できません。
4.違反しません。瑕疵担保責任の追及期間を引き渡し日から2年以上の期間とする特約は有効です。
5
1.✖宅建業法第47条3号で、宅建業者は、手付について貸付その他の信用を供与することにより契約の締結を誘引する行為は禁止されています。売買契約が成立しなかった場合も同様です。

2.✖宅建業者が、買主が契約を撤回した場合、すでに受領した預り金の返還を拒むことは、禁止されています。預り金を売主に既に交付した場合でも、同様です。宅建業法第47条1号参照。

3.✖宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買において、当事者間で手付を授受するときは、その金額は代金の10分の2を超えることはできません。買主が承諾があったとしても、同様です。宅建業法第39条第1項参照。

4.〇宅建業者が自ら売主となる宅地建物の販売において、宅建業者は、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの時から2年間とする特約を結べます。宅建業法第40条1項参照。したがって、正しいです。
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