宅地建物取引士の過去問
平成25年度（2013年）
権利関係 問4

答え：4

1.造作を留置することはできますが、造作買取請求権に基づいて建物を留置することはできません。

2.二重譲渡の対抗要件は、先に登記をした方が所有権を主張できます。第1の買主は、損害賠償を受けるまで当該不動産を留置することは出来ません。

3.建物の賃借人が、債務不履行により賃貸借契約を解除された後に、権利のないことを知りながらその建物を不法に占有する間に有益費を支出しても建物を留置できません。

4.文章の通りです。第三者は何も関係ないので敷地を留置することはできません。

答え：4

1. 誤り
造作物の買取と建物の明け渡しは同時履行の関係に立ちません。

2. 誤り
不動産の二重譲渡の対抗要件は、登記です。
登記を先に備えた第二の買主に対抗することはできません。

3. 誤り
民法295条が類推適用されます。
建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行によって解除された時点で、賃借人は不法占有者になります。
無権利者が有益費を支出しても留置権を主張できません。

4. 正しい
文章の通り。
必要費を償還すべき建物の賃貸人と敷地の所有者は別人なので、留置権の行使はできません。
また、建物についての必要費であり、土地についての必要費ではないので、留置権の成立要件である被担保債権が留置目的物に関して生じた債権であることを満たしていません。

正解は【４】になります。

１：民法第２９５条に留置権の内容についてあり、留置権とは、その物に関して生じた債権を有するときは、その債権の弁済を受けるまで、その物を留置することができるものであります。選択肢の場合、建物と造作買取請求権の間に物に関して生じた債権がどうかを問いており、造作買取請求権は建物に関して生じたものではないという判例に基づき、賃借人は建物を留置することができないことになります。

２：民法第２９５条の留置権の要件として、その物に関して生じた債権を有するときが必要になってきます。最初の第１の買主を見ると、損害賠償請求権があり、不動産を留置して、第２の買主へ拒否権を使用しております。物という不動産に関して生じた損害賠償請求権となります。そして、損害賠償請求権の債務者というと売主になり、また引渡請求権者は第２の買主にあたります。債務者に債務の履行を強制することに事実上なりませんので、留置権は発生していないことになります。

３：民法２９５条の２項には、占有が不法行為によって始まった場合、留置権は成立しないとあります。選択肢の場合、債務不履行で賃貸借契約を解除されたのにもかかわらず、その建物を不法に占有していると考えられ、占有が不法行為によって始まったとなりますので、必要費の償還請求権に基づいて建物の留置権を行使することはできません。

４：選択肢２と同じように、民法第２９５条の留置権の要件を確認すると、その物に関して生じた債権を有するときが必要であり、選択肢での必要費は建物についた債権であり、敷地ではないため賃借人は留置ができません。