宅地建物取引士の過去問
平成26年度（2014年）
権利関係 問7
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問題
宅建試験 平成26年度（2014年） 権利関係 問7 （訂正依頼・報告はこちら）
賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。
なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。
- BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。
- Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができる。
- BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。
- AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。
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この過去問の解説 （3件）
01
判例では、借地上の建物を貸しただけでは借地の無断転貸には当たらないとしています。したがって、土地所有者であるＡは、借地契約を解除することはできません。
２.○
Ａは甲土地の所有者ですので、Ｃが不法占拠している場合には当然に妨害排除請求権を行使できます。そして、その妨害排除請求権はＢが代位行使することもできます。
３.×
Ｂの債務不履行が原因であるため、ＡはＣに解除を対抗することができます。ここで一つポイントは、ＡＢ間の契約解除と同時にＣは出ていかなければならないというわけではなく、ＡがＣに対して目的物の返還を請求した時に、転貸借は終了するという点です。
４.×
「当月末日までに翌月分」ではなく、「当月末日までに当月分」です。（民法614条）
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02
１：誤りです。
土地の賃借人が借地上に建てた建物を第三者に賃貸しても土地の賃借人は建物所有のために土地を使用していることになります。
この場合、Aから借りた甲土地を第三者に転貸しているとは言えません。
よって、BがAに無断でCに建物を賃貸しても土地の賃貸借契約を解除することはできません。
２：正しいです。
土地の賃借人は、賃借権保全のため、賃貸人に代位して土地を不法占拠している第三者に妨害排除請求権を行使することができます。
３：誤りです。
賃借人の債務不履行により賃貸借契約を解除した場合には、転貸借も終了します。
賃貸人は転借人に解除を対抗することができます。
４：誤りです。
賃料は、特約がない限り「毎月末」に「当月分」を支払えば良いとされています。
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03
１：当事者間で無断での建物の貸し借りがあった場合、民法の判例では、借地の無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできないことになっています。
２：Cが不法占拠してBの土地利用を妨害する行為は、BはAに代位行使して妨害排除請求権を使用し、Cに対して妨害の排除を求めることができ、甲土地の賃借権もCに対し行うことができます。
３：債務不履行による契約の解除であるため、AはCに対して契約の解除を対抗できます。Bの原因によるものではありますが、AB間での契約解除に関しても同様に取り扱われます。
４：賃料の支払時期は、当月末日までに、翌月分の賃料を支払うのではなく、当月分を当月の末日までに払います。
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