宅建の過去問 平成26年度（2014年） 権利関係 問11

ケース１は、建物所有を目的としているため「借地借家法」が適用され、ケース２は、資材置き場を目的とした土地の賃貸借であるので「民法」の賃貸借が適用されます。

１.×

ケース１では、書面か口頭かは関係なく存続期間は40年です。借地権の場合には、契約で30年より長い期間を定めた場合には、その期間となります。（借地借家法3条）ケース２の場合では、賃貸借の存続期間は、50年です。（民法604条）

２.×

ケース１では、借地権者の対抗要件は「登記」であるため、対抗できます。（借地借家法10条）ケース２でも、賃借権の登記があれば対抗できます。（民法605条）

３.○

　期間を定めない契約を締結した場合、ケース１では、30年の期間を定めたことになります。この期間内に解除するには当事者の合意が必要です。ケース２では、民法の規定どおりです。

４.×

ケース１、ケース２ともに、中途解約に関する規定はありません。

正解は【３】になります。

この問題は、建物の所有を目的とする際は借地借家法、そうでない場合は民法の適用となっており、ケース①は借地借家法の適用であり、ケース②は民法の適用であることを前提に解答してください。

１：ケース①の場合、借地借家法による普通借地の存続期間は最低３０年であり、それより長い存続期間はその期間となり、４０年とすれば４０年となります。また、ケース②の場合は、民法の賃貸借期間は最長５０年となっています（改正民法６０４条）。また、借地借家法と民法のどちらの契約でも、口頭・書面の契約どちらでも有効となります。

２：ケース①の場合は、借地借家法によると借地権は、その登記がない場合でも、地の上に借地権者が登記されている建物を所有する場合、第三者に対抗することができるとあります。しかし、ケース②の場合は、民法の適用になり、賃貸借の登記を行えば第三者に対抗できるようになるため、誤りになります。

３：ケース①の場合、普通借地のため賃貸借期間を定めなかった場合でも、借地借家法３条の規定により、期間は３０年になります。合意解除は可能ですが、賃貸人からの一方的な解除は無効になります。ケース②は、民法より当事者が賃貸借の期間を定めなかった場合、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができます。

４：ケース①のような普通借地での文言は、特段の規定はありません。賃借人は１年前に予告することによって中途解約を行うことは不可能です。また、ケース②の場合、賃貸借の期間の定めがある場合、一方的に中途解約することができるとする規定も特にはありません。

正解：３

１：誤りです。

ケース（１）では、借地借家法が適用され、３０年以上の契約は有効です。

ケース（２）の場合には民法が適用されるので賃貸借の最長期間は５０年です。

２：誤りです。

ケース（１）では、借地借家法が適用されるので、借地権の登記がない場合でも借地上に登記された建物を所有している場合には第三者に対抗できます。

ケース（２）の場合、不動産の賃借権は登記をしていれば第三者に対抗できる。

３：正しいです。

期間の定めのない借地権の契約は、３０年の借地権となるため、賃貸人からの解約申入れによって解約することはできない。

民法の賃貸借契約では「当事者が賃貸借の期間を定めなかった場合、各当事者はいつでも解約の申し入れをすることができるとし、この場合土地の賃貸借は解約の申し入れから１年を経過することにより終了する」と規定されています。

４：誤りです。

ケース（１）の借地借家法では、中途解約については規定されていないので民法の規定が適用されます。

民法では、期間が定められている場合には、中途解約はできないとされています。

ケース（２）でも同じく民法が適用されるのでケース（１）と同様中途解約はできません。