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宅建の過去問 平成27年度(2015年) 宅建業法 問33

問題

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宅地建物取引業者A及びB ( ともに消費税課税事業者 ) が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。

ア  土地付新築住宅 ( 代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。) の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から207万3,600円を、Bは買主から103万6,800円を報酬として受領した。

イ  Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円 ( 消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円 ( 権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。) の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。

ウ  居住用建物 ( 借賃1か月分10万円 ) について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万4,000円を報酬として受領した。なお、Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。
   1 .
ア、イ
   2 .
イ、ウ
   3 .
ア、ウ
   4 .
ア、イ、ウ
※ 2014年4月から2019年10月までの消費税率は8%でした。
 本問題は平成27年度(2015年)に出題された設問となります。
( 宅建試験 平成27年度(2015年) 宅建業法 問33 )
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この過去問の解説 (3件)

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正解は3.ア、ウです。

ア.違反する
宅建業法に定められる代理の報酬の上限額は、一方から受けることができる媒介報酬の上限額の2倍です。また、売買の相手方からも報酬を受ける場合や、他の宅建業者が媒介報酬を受けるというような場合にも、この上限額が適用されます。本肢の場合、基本となる媒介報酬の額は96万円(3,000万円×3%+6万円)です。
そして、Aは代理のため、その2倍の額を上限として受け取ることができますから、
Aが受け取ることのできる報酬の上限額:96万円×2×1.08(消費税課税業者のため)=207万3,600円
続いて、Bは買主からの媒介を依頼されているため、
Bが受け取ることのできる報酬の上限額:96万円×1.08(消費税課税業者のため)=103万6,800円
そして、前述の通り、代理の報酬の上限額は一方から受けることができる媒介報酬の上限額の2倍であり、Bも報酬を受ける場合にはその合計額で判断するということですから、Aが満額の207万3600円を受け取る場合には、Bが報酬を受け取ることはできません(207万3600円を分配することになります)。

イ.違反しない
居住用以外の建物賃貸借での報酬計算にあたり、返還されない権利金が出てきた場合は、その権利金を売買金額とみなして媒介報酬の計算を行い、通常の賃貸借の媒介報酬上限額(賃料の一か月分)と比べて高いほうを媒介報酬上限額として採用します。
そして、本肢の場合における上限報酬額を考えると、
権利金を基準に考える上限報酬額:(500万円×3%+6万円)×1.08=22万6,800円
1ヶ月分の賃料を基準に考える上限報酬額:20万円×1.08=21万60,00円
となります。そして、Aはさらに、Aは貸主と借主双方から媒介を依頼されているということですから、本肢における上限報酬額は権利金を基準に考える上限報酬額=22万6,800円×2(双方からの依頼のため)=45万3600円ということになります。

ウ.違反する
居住用建物の賃貸借を媒介する場合、報酬上限額は賃料の1ヶ月分(+消費税)ですが、原則として依頼者からの報酬の上限は借賃の半月分に相当する金額であり、依頼者からの承諾がある場合のみその依頼者からを受け取ることができます。したがって、本肢における上限報酬額は
1か月の賃料10万円×1.08=10.8万円
また、「Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた」ということですが、
Aは貸主から8万円+Bは借主から5万4,000円=13.4万円
が本肢の取引にあたり発生しており、これは上限報酬額である10.8万円を超過するため、誤りです。
※賃貸借の対象となる物件が、居住用建物かどうかによって、報酬の配分方法が異なるため、肢イと肢ウの見極めに注意してください。
付箋メモを残すことが出来ます。
11
正解は【3】になります。

ア:まず、買主のBでは、3,000万×3%+6万の計算式で96万円となります。
また、消費税分の8%があるので、計算すると、1,036,800円となります。
これがBの報酬の限度額になります。
続いて、売主のAは媒介ため2倍になりますので、1,036,800×2=2,073,600円になり、Aが受け取る限度額になります。
そして、このAB間の場合、合計で媒介の報酬限度額の2倍を超えることができないため、AとBが受け取る報酬の合計が2,073,600円を超えてはいけないことになります。
今回は選択肢の金額を合計すると3,110,400円となりますので、抵触することになります。
→ ×

イ:まずは、居住用以外の建物の賃貸借で権利金がある場合、それを基準にします。
選択肢イの場合、500万円を基準にして500万×3%+6万の計算を行い、21万円となります。
また、消費税の課税対象になりますので、消費税を8%で計算し、21万×1.08=226,800円となります。
今回Aは、双方から媒介の依頼であるため、それぞれから226,800円を限度で報酬を受領でき、合計で453,600円となります。
そのため、限度額の範囲内である選択肢イですので、違反していないことになります。
→ 〇

ウ:まず、借主のBは借賃の半月分+消費税を受領することができ、50,000×1.08=54,000円が報酬の限度額となります。
また、貸主のAは、報酬が借賃の半月分を超える承諾を得ているため、100,000×1.08=108,000円が受け取る限度額になります。
ただ、AB間で合計が借賃の1月分+消費税を超えてはならないため、AとBは108,000円を超えてはいけません。
合計すると134,000円になるため、この選択肢は業法違反になります。
→ ×

したがって、宅建業法に違反する選択肢はアとウになり、【3】が正解になります。
10
下記の速算法を必ず覚えましょう。

・売買の媒介をした場合、依頼者の一方から受領できる金額
①200万円以下:売買代金の5%
②200万円超~400万円以下:売買代金の4%+2万円
③400万円超:売買代金の3%+6万円
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