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宅建の過去問 平成27年度(2015年) 宅建業法 問34

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
   1 .
Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約 ( 当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。) を締結している場合は、この限りではない。
   2 .
Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。
   3 .
Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
   4 .
AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。
( 宅建試験 平成27年度(2015年) 宅建業法 問34 )
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この過去問の解説 (3件)

34
1.誤り
本肢は、他人物売買を行う場合の制限が問題になっています。宅建業者の他人物売買は、自己が所有権を持っていない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約(予約も含め)を締結してはならない、と定められています(宅建業法33条の2)。
ただし、他人物売買の対象と宅地・建物を取得する契約を締結している(条件によるものは除く)ときや、未完成物件の手付金の保全措置が講じられている場合などには、他人物売買をしてもよいとされています(同じく宅建業法33条の2)。
したがって、本肢の「(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)」とは、停止条件が付されているということですから、本肢は誤っています。

2.誤り
宅建業者が自ら売主になり、買主が宅建業者以外である場合、「引渡から2年以上」の瑕疵担保期間を定めない特約の場合には、その特約は無効となります。そして、瑕疵担保期間に関する特約が無効となった場合には、瑕疵担保責任を追及することができる期間は、「瑕疵を発見してから1年以内」とされます。
したがって、本肢のBがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、瑕疵を発見してから1年以内とされるため、本肢の記述は誤りです。

3.正しい
クーリング・オフが問題となっている場合に、着目するべき要点は以下のようなものです。
①宅建業者の事務所等以外で申込みしている
②クーリング・オフができる事実を書面で告げられてから8日以内(初日算入)である
③代金の全額を支払い、かつ、引渡を受けた状態でない

したがって、本肢は①喫茶店で申込みしている、②クーリング・オフについて書面で告げられていない(書面についての記述がない),③引渡しは受けているが、代金は2割しか払っていない ということですから、クーリング・オフできる(業者は拒否できない)ケースだということになります。つまり、本肢の記述は正しいと言えます。

4.誤り
クーリング・オフとは、消費者を保護するために定められているもので、その効果は契約の無条件解除です。したがって、本肢のように「クーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる」という特約を定めても無効になります。
なお、クーリング・オフでない通常の解約となると、契約内容や状況によって違約金や損害賠償が発生する余地があります。
付箋メモを残すことが出来ます。
9
正解は【3】になります。

1:宅地建物取引業法第33条の2に、自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限について述べられており、
宅建業者は、自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約を締結することができないことになっております。
例外もありますが、今回の選択肢では、Aが建物を取得する契約に一定の条件が付されている場合になり、これをBに転売するという契約を締結することはできません。

2:宅地建物取引業法40条に、瑕疵担保責任についての特約の制限があり、瑕疵担保責任の期間の特約は、引渡しの日から2年以上としなければならない、とあります。
これよりも買主に不利な特約は無効となるとあります。
選択肢では、引渡しの日から1年間とあり、買主にとって不利になるため、無効となります。

3:宅地建物取引業法37条の2では事務所等以外の場所においてなされた買受けの申込みの撤回等について述べられており、
1項にはクーリング・オフができなくなる場合としては、クーリング・オフについて告知を受けた日から起算して8日を経過したときや、物件の引渡しを受けて代金全額を支払ったときは、できないことになる、とあります。
今回のケースでは、Bはクーリング・オフの時までに8日間は経過しておらず、また、代金の2割しか支払っていないことから、クーリング・オフはできることになります。

4:選択肢3と同様に、宅地建物取引業法37条の2第1項では、事務所等以外の場所においてなされた買受けの申込みの撤回等についてあり、
クーリング・オフは無条件での解除であり、宅建業者は損害賠償や違約金の支払いを請求することができないことになっています。
選択肢のような特約も、無効です。
7
自己所有でない物件の場合、原則、売買契約締結は禁止されています。
例外として、下記の場合は許容されています。
①所有者との取得契約済み(予約含む)の物件の売買
②未完成物件で売主による手付金等の保全措置のある場合
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