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宅建の過去問 平成27年度(2015年) 宅建業法 問38

問題

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宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面 ( 以下この問において「37条書面」という。) に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア  Aが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。

イ  Aが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Aは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。

ウ  Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。

エ  Aが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
   1 .
一つ
   2 .
二つ
   3 .
三つ
   4 .
四つ
( 宅建試験 平成27年度(2015年) 宅建業法 問38 )
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この過去問の解説 (3件)

40
正解は2.二つ(ア、エ)です。

ア.正しい
本肢の記述の通りです。瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約は37条書面の記載事項であり、その書面は買主だけでなく、宅建業者に代理を依頼した者にも交付しなければなりません。

イ.誤り
引渡しの時期又は移転登記の申請の時期は、そのどちらもが37条書面の記載事項であり、その書面は当事者が宅建業者であるかどうかに関わらず交付しなければなりません。
したがって、本肢の記述の「いずれかを」という部分が誤りです。

ウ.誤り
自らが貸主になる場合の取引は、宅建業法の規制を受けません(媒介や代理の場合は宅建業法が適用されます)。宅建業法が適用されないなら、書面を交付する義務はありません。

エ.正しい
本肢の記述にある「宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定め」とは、固定資産税(都市計画税が併せて課税されることもあります)のことです。固定資産税はその年の1月1日時点の不動産の所有者について課税される税金ですから、年度の途中で不動産が売買されたときには、その年度についての固定資産税は所有権が移転する日を境に日割り計算を行う(その年において買主が所有する日数分を売主に支払う)ことが通例です。
そして、これらの取り決めがあるときは、37条書面の記載事項となります。したがって、本肢の記述は正しいといえます。
付箋メモを残すことが出来ます。
10
正解は【2】の二つになります。

ア:宅地建物取引業法第37条1項11号では、売買契約の場合の瑕疵担保責任に関する定めは任意的記載事項であり、
代理契約を締結した場合では、買主と売主に37条書面を交付しなければなならないとあります。
→ 〇

イ:宅地建物取引業法第37条1項4号と5号より、売買契約では引渡時期と移転登記の申請時期の両方の際に、37条書面に記載しなければならないため、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかでは足りません。
→ ×

ウ:宅地建物取引業法2条2号より、免許の条件からすると、自ら貸主となる行為は宅建業に当たらないため、そもそも37条書面を交付する必要はありません。
→ ×

エ:まず宅地建物取引業法第37条1項12号より、
売買契約では、租税その他の公課の負担に関する定めは記載事項であり、
また宅建業者が自ら買主とした契約でも、売主が宅建業者であれば37条書面を交付しなければなりません。
→ 〇

したがって、アとエが正しい選択肢です。
6
自ら売主制限の問題同様、業法が適用されるのは、当事者が業者ではない場合に適用されることがほとんどです。

37条書面は両当事者へ交付します。
重要事項説明書(35条書面)と混同しないよう注意しましょう。



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