宅建の過去問 平成27年度（2015年） 宅建業法 問39

1.誤り
クーリング・オフの期限は、クーリング・オフについて書面で告げられた日から8日以内です。そして、クーリング・オフを行う時には、契約解除の意思を書面で発信する必要があり、その書面が発送された時点を基準として期限内の解約となるかどうかが判定されます(発信主義)。
本肢の場合は、書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送しているため、その書面が9日目に到達したとしても、7日目に発信されていることからクーリング・オフが可能だということになります。

2.誤り
瑕疵担保期間の定めは、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外である場合は、瑕疵担保責任を負わないとする特約を定めることはできません(瑕疵担保期間について定める場合には、「引渡の日から2年以上」となります。2年より短い期間を定めた場合は無効となり、その期間は「瑕疵を知った時から1年以内」ということになります)。

3.正しい
宅建業者同士での売買については、損害賠償の予定額に関する定めはありません。売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外である場合には、損害賠償の予定額及び違約金の額は、その合計で売買代金の2割を超える額を定めることはできません(売買代金の2割を超過した額を定めた場合には、その超過分は無効となります。)

4.誤り
売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外である場合には、瑕疵担保期間を定めるときは必ず「引渡の日から2年以上」です。
本肢の場合、売買契約の締結日の1月後に引渡しが行われるにも関わらず、瑕疵担保期間は契約の当日からということになるため、買主に不利な特約が定められているということになり、無効です。
したがって、本肢の場合の瑕疵担保期間は「瑕疵を知ってから1年以内」となるため、誤りです。

正解は【３】になります。

１：宅地建物取引業法３７条の２では、クーリングオフできない場面として、
書面で告げられた日から８日経過したときか、物件の引渡しを受け、代金の全額を支払ったときにはできないことになっております。
また、クーリング・オフの効力は、申込者等が書面を発信したときに発生することになっており、
今回の選択肢では、クーリング・オフについて書面で告げられた日から７日目に契約解除の書面を発送していますので、この時点で契約の解除になっています。

２：宅地建物取引業法第４０条では瑕疵担保責任についての特約の制限があります。
今回のケースでは、Ａは、自ら売主となる売買契約において、瑕疵担保責任は、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることはできませんが、
例外的に瑕疵担保期間を引渡しの日から２年以上とする特約は有効になります。
Ｃが建物を短期間使用後取り壊す予定であっても、その特約は無効です。

３：宅地建物取引業法第７８条２項に、適用の除外の条文があり、
宅建業者間の取引では、損害賠償額の予定に関する規定の適用を受けないことになっています。
そのため、契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の３０％と定めることはできます。

４：選択肢２と同様で、宅地建物取引業法第４０条の瑕疵担保責任についての特約の制限と比べると、
今回のケースでは、瑕疵担保の期間を契約締結日から２年間としていますが、宅地の引渡日は契約締結の１か月後となっています。
これでは瑕疵担保期間が１年と１１か月ということになり、引き渡しから２年間という条文よりも短いため、無効になります。

クーリングオフによる解除をする場合、書面対書面で行い、法律関係を明確にします。
また、解除の書面を発した時に解除の効果が発生します。