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宅建の過去問 平成27年度(2015年) 宅建業法 問40

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア  Aは、Bとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約 ( 代金3,000万円 ) において、「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。

イ  Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約 ( 代金3,000万円 ) を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をBに交付した。

ウ  Aは、Bとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約 ( 代金3,000万円 ) を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。
   1 .
一つ
   2 .
二つ
   3 .
三つ
   4 .
なし
( 宅建試験 平成27年度(2015年) 宅建業法 問40 )
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この過去問の解説 (3件)

50
正解は4.なし です。

ア.誤り
本肢では、AはBからすでに手付金10万円を受領しています。それにも関わらず、さらに「売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」という特約を定めることは、買主に不利な特約ということになり、無効になります。

イ.誤り
未完成物件については、売買代金の5%(もしくは、1,000万円)を超える額の手付金等を受け取る場合には、手付金の保全措置を講じた上でなければ、受取ることができません。
本肢は、3,000万円の売買代金に対して300万円の手付金ということですから、5%である150万円を超えているため、手付金保全措置を講じなければなりません。
一見本肢の記述は正しい記述に思えるかもしれませんが、後半の記述が「後日保険証券をBに交付した」ということですから、これでは手付金の受取りの時点で保全措置を講じたとは言えないため、誤りです。

ウ.誤り
未完成物件については、売買代金の5%(もしくは、1,000万円)を超える額の手付金等(中間金など)を受け取る場合には、手付金の保全措置を講じた上でなければ、受取ることができません。そして、その手付金の額が未完成物件のものかどうかということは、引き渡しではなく、売買契約の締結時の状態で判断します。
したがって、本肢の場合は「建築工事完了前のマンションに係る売買契約」ということですから、未完成物件として手付金の保全措置について判断します。
手付金150万円と中間金150万円ということは合計が300万円で、これは売買代金の10%にあたります。したがって、手付金を受け取る時点では保全措置を講じる必要はありませんが、中間金の受け取りについては保全措置を講じなければならない、ということになります。
付箋メモを残すことが出来ます。
12
正解は【4】の、なしになります。

ア:宅地建物取引業法第39条では、手付の額の制限等について記載があり、
その2項では、宅建業者が自ら売主となる場合の手付は解約手付とされ、
当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、
当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができることになり、
また、これより買主に不利な特約は無効になります。
今回のケースでは、手付金は10万円なので、買主は10万円を放棄すれば契約は解除できます。
しかし、売買代金の1割(今回のケースでは300万円)とする特約では、買主に不利なものであるため、無効になります。
→ ×

イ:まず、建築工事完了前の建物に係る売買契約であるため、代金の5%(150万円)を超える手付金等を受け取る場合には、保全措置を講じなければなりません。
300万円の手付金であれば、保全措置を講じる必要があります。
その保全措置としての保証保険契約の場合、保証保険契約の締結だけではなく、
保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付することが必要であり、後日、保険証券をBに交付することはできません。
→ ×

ウ:今回のケースでは、中間金は手付金等に該当するため、手付金150万円と中間金150万円の計300万円の手付金等を受領していることになります。
300万円は代金の5%を超えているため、保全措置を講じなければなりません。
→ ×

したがって、すべて誤りになりますので、【4】のなしが正解になります。
4
細かな論点が問われていますが、手付金等の保全措置の問題演習を繰り返し勉強していた方にとっては、比較的解きやすい問題でしょう。
ただし、複数問題であるため、正確な知識が試されます。
保全措置を講じなければならない条件を必ずおさえておきましょう。
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