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宅建の過去問 平成28年度(2016年) 権利関係 問6

問題

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Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合の売主の担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
   1 .
Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。
   2 .
Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、Bは、本件契約を解除することができる。
   3 .
Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。
   4 .
Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。
( 宅建試験 平成28年度(2016年) 権利関係 問6 )
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この過去問の解説 (4件)

28
正解は【3】になります。

1:民法第560条では、他人の権利の売買における売主の義務についてあり、条文には他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負うとあります。
また、民法第561条では、他人の権利の売買における売主の担保責任についてあり、売主がその売却した権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は、契約の解除をすることができることになっています。
そして、買主が契約の時にその権利が売主に属しないことを知っていたときは、損害賠償の請求をすることができないと記されており、今回の選択肢でBは、甲土地がC所有であることを知っていて契約しているため、Aに対して損害賠償請求することはできません。

2:先ほどの選択肢1と同様で、民法第561条より、売主がその売却した権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は、契約の解除をすることができることになっており、今回の場合Bは、本件契約を解除することができます。

3:民法第567条では、抵当権等がある場合における売主の担保責任についてあり、その3項では、売買の目的である不動産について存した先取特権又は抵当権の行使により買主がその所有権を失ったことにより、買主が損害を受けたときは、その賠償を請求することができるとあります。
そしてこの場合は買主の善意・悪意には関係がないため、今回は請求することができることになります。

4:選択肢3の民法第567条を参照すると、第1項には売買の目的である不動産について存した先取特権又は抵当権の行使により、買主がその所有権を失ったときは、買主は、契約の解除をすることができるとあります。
これも買主の善意・悪意は関係ありませので、Bは本件契約を解除することができます。
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13
正解は3

・本問のポイント
本問は、売主の担保責任に関する問題です。条文知識のみで解答できる問題ですので、こういう問題が出たらサービス問題だと思いましょう!

・解説

1.他人の土地を売ること(このような取引を他人物売買といいます)は、民法上禁止する規定はありません。
むしろ、民法560条と民法561条において、他人の権利(所有権を含む)の売買について規定があります。
そして、民法561条の規定に当てはめると、全部他人物売買として、Aがその売却した権利をCから取得してBに移転できないときは、Bは契約の解除をすることができます。
なお、悪意の買主の損害賠償請求権については認められていません(民法561条後段)。
よって、本肢は正しい肢となります。

2.上記1.の解説の中で全部他人物売買の場合の契約の解除権について触れていますが、民法561条は解除については買主の善意・悪意を問題としていません。
よって、Bは本契約を解除することができ、本肢は正しい肢となります。

3.本肢は民法567条の「抵当権等がある場合における売主の担保責任」です。
条文の規定では、民法567条3項において、抵当権の行使によって買主が損害を受けた場合などは、その賠償を請求することができるとされています。
よって、本肢は「損害賠償を請求することができない」という点で誤りの肢となります。

4.本肢も民法567条の規定を問う出題です。民法567条1項は「抵当権の行使などにより買主がその所有権を失ったときは、契約の解除をすることができる」
と規定しています。
よって、Bの善意・悪意を問わず、Bは契約を解除することができ、本肢は正しい肢となります。
10
正解:3

1:Bが甲土地の所有者がAでないと知りながら売買契約をしたということは、Bは甲土地は引き渡されない可能性があるということを知りながら契約していることになります。
これはBは悪意の買主ということになり、損害賠償請求はできないとされています。

2:Bは、甲土地がCの所有物であるということを知りながらAと売買契約を締結しているということは、Bは悪意の買主ということになります。
この場合、Aが所有権をBに移転することができない場合、契約を解除するしかなくなってしまいます。
また、Bが甲土地の所有者がAだと知らなかった場合も、契約は解除することができます。
解除に関しては、善意、悪意は関係ないということになります。

3:抵当権の目的となっている土地を売買し、その目的である土地が買主Bが善意でも悪意でも損害賠償請求することができます。
本肢では、「損害賠償を請求できない」となっているので誤りとなります。

4:抵当権の目的となっている土地の売買において、その後抵当権の実行によりBが甲土地の所有権を失った時、Bは本契約を解除することができます。

8
正解は3です。

<売主の担保責任の問題です>
同じ内容でも、善意と悪意で考え方が変わるものもありますので、丁寧に整理して覚えれば得点源にできます。

①問題文から「全部他人物売買」についての内容です。
この場合、買主Bは悪意ですので、
全部他人物の悪意で可能なのは、契約の解除のみです。
損害賠償請求はできません。

②は①と同じく「全部他人物売買」の問題で解説も重複します。
よって、悪意の買主Bは「契約の解除はできます」

③間違いで正解肢です。
抵当権が実行され買主Bが所有権を失い損害を受けた場合、Bは善意でも悪意でも損害賠償請求及び契約の解除を請求することができます。

④は③と同じく、抵当権実行により所有権を失った場合の内容で、解説も重複します。
よって、Bが悪意であっても契約の解除は可能です。
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