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宅建の過去問 平成28年度(2016年) 権利関係 問12

問題

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AはBと、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間3年、賃料月額20万円と定めて賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
   1 .
AもBも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
   2 .
BがAに対し、本件契約の解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Bの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。
   3 .
甲建物の適法な転借人であるCが、Bの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、期間満了により本件契約が終了するときは、CはBに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。
   4 .
本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、BはAに対し、同条所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間3年での終了をAに対抗することができない。
( 宅建試験 平成28年度(2016年) 権利関係 問12 )
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この過去問の解説 (4件)

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正解は2

・本問のポイント
本問も条文と判例の両方の知識を問う問題でした。
正解肢である2の根拠は判例にありますが、複数の判例を組み合わせて理解しなければ正答にはたどり着けません。
2.以外の、条文知識で解ける肢を検討して、2を仲間外れに出来ることが必要となります。

・解説

1.本肢は借地借家法26条1項の規定を知っていれば、容易に正しい肢だと分かります。問題文も条文に沿って記述されています。

2.これは判例知識を問う問題で、建物賃貸借契約の更新拒絶の要件について複数の判例を知っている必要があります。
結論だけにとどめておきますが、問題文に記載してある、建物の明け渡しの条件は「一定額以上の財産の給付を申し出るだけでは判断しません」。
斟酌される事情などを総合的に判断します。
よって、本肢が誤りの肢となります。

3.本肢は借地借家法33条の条文どおりの問題文の記載となっており、正しい選択肢となります。

4.本肢は問題文にある通り借地借家法38条の1項と4項を知っているだけで解ける問題で、正しい選択肢となります。


<借地借家法攻略のツボ>
借地借家法は、全部の条文は60条です。
そのうち、出題の可能性のかなり低い裁判手続等の条文を除くと、覚えなければならない条文は40条までとなります。
条文が40条ありますが、逆に言うと40条しかないともいえます。これを覚えきれば(正確でなくて構いません)、借地借家法で間違えることはなくなるでしょう。

全部で50問出題される宅建士試験のうち、借地借家法は2問出題されます。35点のボーダーライン上にいる方は、ぜひ条文を当たって、2問を確実に拾いたいところです。
付箋メモを残すことが出来ます。
13
正解は【2】になります。

1:借地借家法第26条1項では、建物賃貸借契約の更新等について記されています。
建物の賃貸借について期間の定めがある時には、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に、相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされることになります。
そして契約期間は、定めがないものとされることになっています。
ですので今回の選択肢では、法定更新後の契約というのは期間の定めがないものであり、賃料は月額20万円となります。

2:借地借家法第28条より、建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件として、賃貸人は、正当の事由がない場合には解約の申入れをすることができないことになっています。
ここで言う正当な事由とは、建物の使用を必要とする事情や賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況や現況、立退料があります。
そしてこれらを総合的に鑑みた上で、正当事由の有無を判定します。
そのため高額な立退料を申し出た場合だとしても、それだけで正当事由となることはありません。

3:借地借家法第33条1項には造作建物買取請求権が記されており、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作は、期間満了や解約の申入れによって賃貸借が終了するときに、時価での買い取りを請求することができます。

4:借地借家法第38条4項では、定期建物賃貸借についてあり、期間が1年以上ある場合の定期建物賃貸借契約では、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間に建物の賃借人に対し、期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、終了を建物の賃借人に対抗することができないことになっております。
7
正解は2です。

<借家の問題>

①問題文通り正しい内容です。
当事者間で、期間満了の1年前から6か月前までに相手方に更新をしない旨の通知をしなかった場合、従前の契約と同一で更新したものとみなされます。
ただし、契約期間は従前と同一ではなく「期間の定めがないもの」とされます。

②間違いで、正解肢です。
「一定額以上の財産上の給付」とは、一般的に立退料などを指しますが、それだけでは正当事由があるとはみなされません。
他にも、契約の解除に関していくつかの理由とともに総合的に判断されます。

③問題文通り正しい内容です。
造作買取請求権は、転借人にも及びます。

④問題文通り正しい内容です。
期間が1年以上の定期建物賃貸借の場合、
賃貸人は期間満了の1年~6か月前までに期間満了で賃貸借終了することを通知しなければ、賃貸借契約の終了を対抗することができません。
4
正解:2

1:建物の賃貸借について期間を定める場合、期間満了の1年~6ヶ月前までの間に相手方に対して更新しない旨を通知しない場合、従前の契約と同じ条件で契約の更新をするとみなされます。
そして、その期間には定めがないものとします。
よって、正しい肢となります。

2:誤りです。
BからAはに解約の申し入れをする場合、正当事由が必要となります。
正当事由には、「建物使用の必要性」「賃貸借に関する従前の経過」「利用状況」「財産上の給付の申出(立退き料)」全てを総合的に判断して正当事由があるかどうか決定します。
立退き料の支払いの申出だけでは正当事由として認められないということですね。

3:造作買取請求権は、正当な賃借人にも認められます。
よって正しい肢となります。

4:定期建物賃貸借の期間が1年以上である場合、建物の賃貸人は期間満了の1年~6ヶ月前までの間に建物の賃借人に対して期間満了の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができないとしています。
BがAに対し、この期間に通知しないので、期間3年での終了をAにに対抗することができません。
よって正しい肢となります。
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