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宅建の過去問 平成28年度(2016年) 宅建業法 問28

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものの組合せはどれか。

ア  Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。

イ  Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。

ウ  Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。

エ  Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。
   1 .
ア、ウ
   2 .
イ、ウ
   3 .
ア、イ、エ
   4 .
ア、ウ、エ
( 宅建試験 平成28年度(2016年) 宅建業法 問28 )
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この過去問の解説 (4件)

29
正解は4

・本問のポイント
本問は手付金等の保全措置と、手付金の性質を問う問題でした。特に手付は毎年問われるといっていい問題ですから、過去問は完璧にしておきましょう。

・解説

1.宅建業者は、未完成物件の場合、手付金等の額が代金の5%以下、かつ、1000万円以下の場合には保全措置は不要です。
また保全措置を講ずる前に買主から手付金等を受領してはなりません。
本肢では、保全措置を講ずる前に手付金を受け取っているため、違反するという結論になります。

2.完成物件の場合については、手付金等の額が代金の10%以下、かつ、1000万円以下の場合は保全措置は不要です。
本肢で受領した手付金は、上記の基準におさまっていますので、違反しません。

3.宅建業者が売主となる、宅建業者でない人との売買契約に関する手付金は、どの種類の手付であっても解約手付とされます。
そして、売主である宅建業者が手付にかかる契約を解除する場合には、手付の倍額を償還しなければなりません。

4.宅建業者自らが売主となる、宅地または建物の売買契約において、損害賠償の予定額又は違約金を定める場合には、
その合計額が代金の額の10分の2を超えてはいけません。
本肢はその制限を超えているため、違反するという結論になります。
付箋メモを残すことが出来ます。
13
正解:4

ア:×
万が一売主の宅建業者が倒産した場合には、買主が支払ったお金が全額確実に戻るように宅建業者はお金を受け取る前にあらかじめ保全措置を講じることを義務付けています。
本肢では手付金、中間金を受領した後に保全措置を講じているので誤りです。

イ:○
原則として宅建業者は自ら売主となる場合、保全措置を講じなければいけません。
しかし、不要になる場合の例外があります。
・買主が所有権を登記したとき、または所有権移転登記された時
・業者が受け取る額(すでに受け取った額も含めて)が少ない時
少ない時というのは、未完成物件の場合は受領額が代金の5%以下かつ1,000万円以下。
完成物件の場合は代金の10%以下かつ1,000万円以下。
本肢は工事完了後のマンションなので、4,000万円の10%以下かつ1,000万円以下の400万円まで受領することができます。

ウ:×
売主の方から契約を解除する場合は、解除される買主に対して受け取っている手付の倍額を支払わなければいけません。
さらに、解除は相手方が履行に着手するまでに限られるとされています。

エ:×
宅建業者が自ら売主となる場合には、損害賠償の予定数と違約金の合算額は売買代金額(消費税込)の2/10を超える定めをしてはならないとされています。
4,000万円×2/10=800万円
これが本肢の場合の限度額になります。
これを超える1,000万円とする特約を定めることはできません。
また、2/10を超える場合には、超える部分のみが無効になります。
7
正解は【4】になります。

ア:まず、宅地建物取引業法第41条に定める保全措置は、第1項に、建築工事完了前の物件に関する売買契約では、代金の5%または1,000万円を超える手付金等につき、保全措置が必要とあります。
手付金等は、代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるもののことです。
今回の選択肢では、手付金200万円を受領する場合、代金の5%を超えていないため保全措置は必要ありません。
しかし、中間金は手付金等になるため、その中間金を受領した場合、今回では合計が400万円となるため、5%以上となり、保全措置が必要になります。
そしてその保全措置は、受領する前に講じなければならず、中間金を受領した後では遅いので、誤りになります。 
→ ×

イ:宅地建物取引業法第41条の2第1項より、建築工事の完了後の売買契約では、代金の10%または1,000万円を超える手付金等に、保全措置を講ずる必要があります。
今回の選択肢では手付金が400万円であり、代金の10%に当たります。
超えているわけではありませんので、特に宅建業法に違反しているわけではありません。 
→ 〇

ウ:宅地建物取引業法第39条2項では手附の額の制限等についてあり、宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、
その手附がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができるとあります。
今回の場合、売主から解除する際、手付金の倍額の1,000万円が必要です。
また同条3項には、この規定に反する特約で、買主に不利なものは無効になるとあり、手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除する特約は違法になります。 
→ ×

エ:宅地建物取引業法第38条には損害賠償額の予定等の制限についてあり、そこでは損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えてはならないことになっております。
今回の場合、代金の10 分の2は800万円になるので、それを超えた1,000万円とする特約を定めることはできません。 
→ ×

したがって、規定違反するのはア・ウ・エとなり、4が正解になります。
6
正解は4です。

<自ら売主の問題>

ア・違反する
手付金「等」とは、手付金と中間金を合わせたものを指します。
つまり、中間金を受領した後に保全措置を講じるのではなく、中間金受領前に保全措置を講じなければなりません。
そのことから「違反する」ということになります。

イ・違反しない
建築工事完了後は、代金の10%までなら保全措置が不要です。
手付金400万円を受領した、とありますので、10%(400万円)ちょうどであることから、保全措置は不要です。違反しないということになります。

ウ・違反する
業者Aは,手付金500万円を受領し、その後当該手付金500万円を償還して一方的に契約を解除した、とありますが、業者(売り主)は手付の倍額(この問題だと1000万円)を償還しなければ解除できません。
よって、違反する、ということになります。

エ・違反する
損害賠償の予定額の制限は、代金の20%までと定められています。
これを超える特約はできません。超えた部分は無効となります。
よって、違反するということになります。

このことから、違反するものはア・ウ・エの三つとなり、選択肢4が正答となります。
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