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宅建の過去問 平成29年度(2017年) 権利関係 問11

問題

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A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(以下「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
   1 .
Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
   2 .
賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
   3 .
本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
   4 .
本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
( 宅建試験 平成29年度(2017年) 権利関係 問11 )
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この過去問の解説 (3件)

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1、誤り。Bは賃貸借契約を締結したあと、土地の賃借権を登記したとき、Cも賃貸借契約を締結したあと、借地権を登記したとき又は建物所有権を登記したときに対抗要件を備えます。本肢には対抗要件に関する記載がないためどちらの契約が優先するかわかりません。

2、正しい。建物の所有を目的とする借地契約で借地権の存続期間を定める場合は、30年以上でなければなりません。(借地借家法3条但書)一方、資材置き場として更地で利用することを目的とする場合は、民法の適用となり存続期間は最長で20年となります。

3、誤り。賃料につき公正証書で定めをしたとしても、社会情勢の変化により賃料が不相応となったときは、AもBも将来に向かって賃料の増減請求をすることができます。

4、誤り。定期借地権の契約の方式は、公正証書などの書面契約が必要となります。そもそも定期借地権は、建物買取請求権排除の特約が有効となっています。したがって、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付し説明する必要はなく、借地権者は自ら建物を取り壊し、土地を更地にして返還することが必要です。
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20
正解は【2】になります。

1:今回の選択肢でAはBと賃貸借契約をする前に、Cと賃貸借契約を結んでおり、二重賃貸借のケースになります。二重賃貸借では二重売買のような考えであり、対抗問題が重要になってきます。二重賃貸の場合では貸借が先か後かということではなく、対抗要件を先に備えたかどうかがポイントになります。資材置場として、更地で利用することを目的とすることだけで、Cの契約が優先するというわけではありません。この時点で、どちらかという勝敗を決めることができないことになります。

2:今回の選択肢では民法と借地借家法の存続期間の違いがポイントになります。建物を所有するのであれば借地借家法になり、建物の所有を目的としていなければ、民法になります。借地借家法では借地権の当初の存続期間は、建物の種類に関係なく、最低でも30年となりますが、上限はありません。借地借家法第3条では、借地権の契約当初の存続期間を最短でも30年となっており、借地権者に不利な特約は無効になります。契約で10年と定めても、30年になります。また、民法の場合ですと、第604条より、賃貸借契約は、最長期間を20年となっており、また下限もありません。

3:借地借家法第11条の地代等増減請求権から紐解くと、賃料自動増額改定特約について、地代又は土地の借賃が、土地に対する租税、その他の公課の増減により、土地の価格の上昇、若しくは低下、その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して、不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができるとあります。また判例からは、自動改定特約は地代等の改定基準を定めるに当たり、その事情が失われることによって、不相当なものとなった場合、この特約に拘束されず、地代等増減請求権の行使を妨げられないとされており、現状の変化などで賃料が不相当となったのであれば、賃料の増減額請求をすることも可能と判断されております。従って、社会情勢の変化により、賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができないというわけではないことになります。

4:選択肢の場合では、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めがあるため、定期借地権の設定になり、定期建物賃貸借契約ではなく、定期借地権ではAはあらかじめBに対して、その旨を記載した書面を交付して、説明しなければならないというのはとくにありません。借地借家法第22条の一般的な定期借地権や同法23条の事業用定期借地権では、書面での契約を行うことが要求されていますが、契約の方法のみですので、書面を交付して説明する必要はありません。
14
正解:2

1:誤りです。
二重譲渡の関係であるBとCは、先に対抗要件を備えたほうが優先しますが、本肢では登記などの対抗要件については記載されていませんので誤りとなります。

2:正しいです。
借地借家法は建物所有を目的としない土地の賃貸借には適用されません。
建物所有を目的とする場合、借地借家法が適用されるので存続期間は30年となります。
資材置き場として更地で使用する場合には民法が適用されるので10年となります。

3:誤りです。
賃借人を保護するためにある借地借家法では、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときには契約の条件に関わらず賃料の増減を請求することができます。
ただし、一定の期間地代を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従うものとされています。

4:誤りです。
定期建物賃貸借契約では、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借契約が終了することを書面を公布して説明しなければなりません。
定期借地権ではそのような規定はありません。

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