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宅建の過去問 平成29年度(2017年) 権利関係 問12

問題

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Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
   1 .
AがBに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。
   2 .
Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Bがあらかじめ同意していれば、有効となる。
   3 .
Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Cがその旨をBから聞かされていれば、AはCに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。
   4 .
AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
( 宅建試験 平成29年度(2017年) 権利関係 問12 )
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この過去問の解説 (3件)

28
正解は【4】になります。

1:借地借家法第26条では建物賃貸借契約の更新等について述べられており、期間満了に伴う契約の終了に際し、期間満了時の1年前から6か月前までに相手方に対して、更新を行わない旨の通知を行わなければなりません。通知を行うと、それで契約が完結したことではなく、満了後に賃借人が建物の使用を継続した際、賃貸人が遅滞なく異議を述べないでいると、契約は更新されることになり、更新拒絶に正当事由がなければ、そもそも通知としての効力がないことになります。

2:借地借家法第30条には強行規定の中に、この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とするとあり、賃借人に不利な特約かどうか判断します。借地借家法第27条では、解約による建物賃貸借の終了の決まり事があり、賃貸人からの解約申入れにより、賃貸借が終了するのは6か月後となっており、3カ月後では不利になりますので、無効となります。

3:借地借家法第34条より、建物賃貸借終了の場合における転借人の保護については、建物の転貸借がされている場合、建物の賃貸借が期間満了又は解約申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができないことになっています。今回の選択肢では、賃貸人Aから転借人Cに対する通知になりますので、Bから聞かされていても、AがCに対抗できるというわけではないことになります。

4:借地借家法第38条には定期建物賃貸借についてあり、第2項では定期建物賃貸借をしようとする際、建物の賃貸人は、予め建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により終了することについて、書面を交付して説明しなければなりませんし、説明をしなかった場合は、定期建物賃貸借の定めは無効となります。
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19
正解:4

1:誤りです。
建物の賃貸借について、期間の定めがある場合、期間満了の1年前~6ヶ月前に相手方に更新しない旨の通知をしたとしても正当事由がない限り当然に終了するわけではなく、従前の契約と同一条件で契約の更新がされます。
また、賃貸借の期間が満了した後、建物の賃借人が使用継続する場合において建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかった場合にも契約は更新されます。

2:誤りです。
建物の賃貸人が賃借権の解約の申し入れをした場合には、建物の賃貸借は解約申し入れから6ヶ月を経過することによって終了するとされています。
申し入れ日から3ヶ月で賃貸借契約が終了すると定めた特約は借り主に不利な特約となるため無効となります。

3:誤りです。
建物の転貸借が適法に行われている場合、期間の満了、または解約の申し入れによって賃貸借が終了するときは、賃貸人は賃借人だけでなく転借人にその通知をしなければ終了を転借人に対抗できないとされています。

4:正しいです。
期間の定めのある建物の賃貸借契約をする場合、書面によって契約するときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます。
その場合、賃借人はあらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により賃貸借契約が終了することについてその旨を記載した書面を交付しなければなりません。
賃貸人がこの説明をしなかった場合、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となります。
12
1、誤り。借地借家法第26条では、賃貸人が賃借人に対して、期間満了の1年前から6カ月前の間に更新拒絶の通知または条件変更しないと更新しない通知をしないときは、前契約と同一条件で更新したものとみなされるとあります。ですので、AがBに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていればAB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されないととする本肢は誤りです。

2、誤り。賃借人からの解約申入れは、申入れ後3ヵ月の経過が必要で、賃貸人からの解約の申入れは6ヵ月の経過が必要です。本肢の解約申入れ期間の6ヵ月を3ヵ月とする特約は、Bがあらかじめ同意していても無効となります。

3、誤り。賃借人が賃貸人の承諾を得て転貸した場合、賃貸人は賃貸借が終了して、初めて転借人に明渡し請求ができます。しかし、この承諾を得た転貸は、存続期間の満了や解約の申入れによりただちに明渡し請求はできません。(借地借家法第34条)したがって、本肢のAは、Cに対して賃貸借契約の期間満了による終了を対抗できません。

4、正しい。定期建物賃貸借契約で契約の更新がない旨を定めるものである場合、その旨を公正証書など書面によって契約することが必要です。(借地借家法38条1項)賃貸人は、契約前にあらかじめ、当該建物賃貸借は契約の更新がなく、期間満了により契約が終了する旨を記載した書面を賃借人に交付して説明しなければなりません。(借地借家法38条2項)
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