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宅建の過去問 平成29年度(2017年) 宅建業法 問26

問題

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宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
なお、1か月分の借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。
   1 .
建物を店舗として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は216,000円である。
   2 .
AがBから48,600円の報酬を受領し、CがDから48,600円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。
   3 .
Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。
   4 .
建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金(Dの退去時にDに全額返還されるものとする。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は108,000円である。
※ 2014年4月から2019年10月までの消費税率は8%でした。本問題は平成29年度(2017年)に出題された設問となります。
( 宅建試験 平成29年度(2017年) 宅建業法 問26 )
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この過去問の解説 (3件)

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1、正しい。建物を店舗として貸借する場合、権利金の額を代金の額とみなして「売買または交換の媒介の場合」または「売買、交換の代理の場合」の方法で算出した額を報酬とすることができます。
つまり、当該賃貸借契約において200万円の権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の授受があるときは、一方につき、200万円×5%×1.08=108,000円が報酬の限度額となりますのでAとCが受領できる合計の限度額は、216,000円となります。

2、誤り。AがBから48,600円の報酬を受領し、CがDから48,600円の報酬を受領したとしても依頼者の依頼によって行う広告料金相当額は受けることができます。

3、誤り。法第35条の規定に基づく重要事項説明を行った対価として報酬を受領することはできません。

4、誤り。居住用建物の賃貸借契約であったり、契約終了後に返還されるような保証金については、その保証金を基に算出される金額を報酬の限度額とすることはできません。よって、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は、9万円×1.08=97,200円となります。
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正解は【1】になります。

1:宅建業法第46条より、建物を店舗として貸借する場合においては、権利金の授受の特例を利用することができ、計算方法は2つあることになります。
権利金の額を売買に係る代金の額とみなし、報酬を計算すると、権利金200万円で媒介の報酬は依頼者の一方につき、200万×5%=10万円となり、消費税の課税業者のため、10万×1.08=108,000円ということになり、AとCの双方が受領できる限度額は108,000×2=216,000円ということになります。また、普通に双方合わせて借賃の1ヵ月分に相当する金額で計算すると、
9万円×1.08=9万7,200円となり、216,000円のほうが高いため、こちらの金額になります。

2:今回の選択肢の場合、依頼者の依頼によって広告を行う場合、その広告料金については、報酬限度額に加えて受領することができるようになっております。基本的には報酬限度額を超えて報酬を受領することはできませんが、依頼者の特別の依頼によって行なう特別の費用は、依頼者の承諾があることを前提に、別途受領が可能です。

3:上記の選択肢2同様に、報酬限度額を超えて受領することができるものは、依頼者の依頼によって広告を行う場合や、依頼者の特別の依頼によって行なう特別の費用になります。報酬と別に、重要事項説明の対価は受け取ってはならないことになります。

4:選択肢1とは反対に、居住用建物の貸借であるため、権利金をベースにした報酬計算はできないため、借賃をベースにした計算方法を行います。A又はCが受領できる報酬の限度額の合計は、借賃の1カ月分に相当する金額となりますので、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は、9万円×1.08=97,200円となります。
11
正解:1

1:正しいです。
居住用建物以外の賃貸借において、権利金が支払われている場合には、権利金を売買代金とみなして計算することができます。
そして、1ヶ月分の賃料を比較して高い方を報酬の限度額とすることができます。
200万×5%=100,000円
10万×1.08=108,000円
10万8千円×2=216,000円

家賃は一ヶ月90,000円なので、これに消費税8%をかけると97,200円となり、権利金の216,000円のほうが高くなりますので、216,000円が報酬限度額となります。

2:誤りです。
1ヶ月の家賃が90,000円であるということは、賃貸の媒介報酬は、
90,000×1.08=97,200円が限度になります。
A社が48,600円、C社が48,600円受け取ると、合計は97,200円となるので、これ以上報酬を受け取ることができなくなります。
しかし、依頼者からの依頼によって行った広告の料金については別途受領することができます。

3:誤りです。
報酬を限度額まで受領した場合、ほかに報酬を受領することはできません。

4:誤りです。
居住用の賃貸借の報酬限度額は、1ヶ月分の賃料+消費税となります。
保証金は、売買代金とみなすことはできません。
居住用でない建物の賃貸借においても、返却時に変換されるものは売買代金とみなすことはできないのです。
A及びCが受領できる報酬は、
90,000×1.08=97,200円となります。
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