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宅建の過去問 平成30年度(2018年) 権利関係 問11

問題

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AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
   1 .
本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
   2 .
本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
   3 .
本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
   4 .
Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。
( 宅建試験 平成30年度(2018年) 権利関係 問11 )
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この過去問の解説 (3件)

31
1、誤り 本肢の契約は、賃貸借契約です。専ら、事業用に使用するとしても公正証書の作成が必要とはなりません。本肢の契約が事業用定期借地権契約であれば、公正証書の作成が必要です。

2、正しい 借地権の存続期間は、最短でも30年以上となります。また、本契約が住居用の建物の所有を目的とした場合、更新しない旨を定めるには存続期間を50年以上としなければならないので、更新しないとする特約を定めても無効となります。

3、誤り 借地権の存続期間を60年と定めるとその期間は60年となります。また、公正証書による必要もありません。

4、誤り Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができますが、Bは、借地人である自分名義での保存登記が必要です。Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義は、新所有者に対し借地権を対抗することができません。
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15
解説
借地権の問題は、事業用か居住用か、また期間の定めがあるか否かで条件が変わってきます。

1.誤り
事業の用に供する建物所有を目的とする場合は、通常の借地権の場合は必ずしも公正証書による必要はありません。ただし、存続期間10年以上50年未満の事業用定期借地権は公正証書によらなければならず、これらを行わなかった場合は通常の借地権扱いとなります。

2.正しい
居住用建物を目的とする借地権の場合、存続期間は最低30年以上としなければならず、また契約更新をしない事は借り手にとって不利な特約となるため、無効になります。

3.誤り
借地権の存続期間を30年以上の、ある期間を定めた場合は、公正証書によらなくてもその定めた期間になり、この場合は60年になります。

4.誤り
借地権の登記が無くても、借地上に建てた建物に登記があれば新所有者に対抗可能です。ただし、借地上の建物の登記は、土地を借りた本人名義で無ければ、新たに土地を購入した者に対抗できません。従って、土地借りた人=本人、建物所有者=未成年の長男、である場合、同性かつ同居していても新所有者に対抗できません。
9
正解は 2 です。

各選択肢の解説は以下のとおりです。

1. 事業用定期借地権は、専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く)の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上50年未満として設定する借地権のことです。事業用定期借地権の設定契約は、公正証書で行わなければなりませんが、従って、本選択肢の借地権は存続期間の定めがないため、事業用定期借地権に該当せず、誤りです。

2. 契約更新請求をしない旨を定めることができるのは、事業用定期借地権と一般用定期借地権です。本選択肢の借地権は、居住の用に供するものですので、事業用借地権ではありません。一般定期借地権は、存続期間を50年以上として設定するものであるから、本選択肢の借地権は、一般定期借地権にも該当しません。従って、契約更新請求ができない旨を定めても、無効になるので、正しいです。

3. 借地借家法上の借地権の存続期間は、30年以上の期間を定めなければなりません。存続期間を60年と定めた場合、公正証書によるものでなくても、存続期間は60年となるので、本選択肢は誤りです。

4. 借地権は、借地権登記を備えていなくても、土地の上に借地権が登記(保存登記も含む)されている建物を有していれば、これをもって第三者に借地権を対抗できます。ただし、建物登記は借地人名義であることが必要で、親族名義で建物登記がなされている場合、借地権を第三者に対抗することはできません。従って、本選択肢は誤りです。



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