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宅建の過去問 平成30年度(2018年) 権利関係 問12

問題

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AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。
   1 .
AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
   2 .
AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。
   3 .
AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
   4 .
CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。
( 宅建試験 平成30年度(2018年) 権利関係 問12 )
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この過去問の解説 (3件)

34
1、誤り Aは、期間満了の1年前から6月前までの間にBに対し期間の満了によりこの建物の賃貸借が終了する旨の通知をすることが必要です。よって、「5年経過をもって当然に」とする本肢は、誤りです。

2、誤り 定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、居住の用に供する建物の賃貸借で床面積が200㎡未満の建物で、かつ、やむを得ない事情がある場合に限り、Bからの中途解約を申し入れることができます。

3、正しい A及び、Bのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、前契約と同一条件で、期間の定めのないもので更新したものとみなされます。

4、誤り 借地借家法33条によると、賃貸人の同意を得て賃借人または転借人が建物に付した造作については、期間満了による賃貸借終了時に、賃貸人に対し時価で買い取るべきことを請求することができると有ります。よって、BもCもAに対する買取請求権を有します。
付箋メモを残すことが出来ます。
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解説
定期借家権と借家権、民法の賃貸借契約が絡んだ問題です。

1.誤り
定期建物賃貸借契約で、契約更新が無い旨を定めた場合には、契約終了迄の1年前~半年前の間に、契約更新が無い旨の通知を改めて賃貸人から賃借人へする必要があります。その場合に期間満了により終了となります。本肢の場合は、その手続きがなされていないため、当然に期間満了により終了せず、改めて通知をした日から半年後に終了となります。

2.誤り
定期建物賃貸借で契約更新が無い旨を定めた場合でも、転勤や介護等賃借人にとってやむを得ない事情があり、かつ床面積が200㎡未満の居住用建物である場合は、賃借人からの解約申し入れ後1か月で定期建物賃貸借契約を終了することが出来ます。

3.正しい
借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合なので、借地借家法の通常の賃貸借契約か民法の賃貸借契約のどちらかに該当しますが、特に異議が無いときは、双方とも期間満了後は従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされます。またその期間は定めがないものとされます。

4.誤り
適法に転貸借がされ、また賃貸人の許可を得て付加した造作についての買取請求は、賃借人だけでなく、転借人にも有効となります(借地借家法33条2項)。
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正解は 3 です。

各選択肢の解説は、以下のとおりです。

1. 定期賃貸借契約において、存続期間が1年以上である場合には、賃貸借人は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して、期間の満了により、建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗できません。「5年を経過すれば当然に」対抗できるわけではないので、本選択肢は誤りです。

2. 定期建物賃貸借においては、床面積200㎡未満の居住用建物の場合は、一定の事由があれば、賃借人から中途解約を申し入れることができます。従って、本選択肢は誤りです。

3. 普通賃貸借契約においては、賃貸人及び賃借人のいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更をしなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の内容で契約の更新をしたものとみなされ、その契約は期間の定めがないものとなります。従って、本選択肢は正しいです。

4. 転借人も賃借人に対して、造作買取請求権を有するので、本選択肢は誤りです。

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