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宅建の過去問 平成30年度(2018年) 宅建業法 問30

問題

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宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
   1 .
建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることができる。
   2 .
建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万2,000円が上限となる。
   3 .
建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。
   4 .
定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。
( 宅建試験 平成30年度(2018年) 宅建業法 問30 )
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この過去問の解説 (3件)

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正解は 4 です。

各選択肢の解説は、以下のとおりです。

1. 居住用以外の建物の賃貸借において、権利金の授受がある時の媒介に関して、宅建業者が依頼者から受け取ることができる報酬の額については、①及び②の2つの方法で計算した金額のうち、いずれか高い方の金額を限度額とすることができます。①権利金の額を売買に係る代金の額と見做して、売買又は交換の場合の代理又は媒介の方法で計算した金額②当該建物の借賃の1カ月分の金額に1.08を乗じた金額。
本選択肢の場合①の方法で計算した金額が150万円×0.054×2=16万2千円(B及びCの双方から受領できるため)、②の方法で計算した金額が10万8千円です。従って、限度額は16万2千円となるので、本選択肢は誤りです。

2. 権利金の額を売買に係る代金の額と見做して売買又は交換の場合の代理又は媒介の方法で計算した金額を報酬額の限度額とすることができるのは、居住用建物以外の建物の賃貸借の場合です。従って、本選択肢は誤りです。

3. 宅建業者は依頼者の依頼によらない広告費については、報酬とは別に受領することはできません。従って、本選択肢は誤りです。

4. 定期建物賃貸借契約は契約が更新されない賃貸借契約であるから、定期建物賃貸借の再契約とは、実際には新たな定期建物賃貸借契約を締結することです。よって、新たに賃貸借契約が成立する以上、定期建物賃貸借契約の再契約をする場合に宅建業者が受け取る報酬についても、宅建業法が適用されます。従って、本選択肢は正解です。
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1、誤り 賃借の媒介の場合、依頼者の双方から受け取れることのできる報酬の合計額は、借地の1ヵ月分の1.08倍に相当する金額以下でなければなりません。したがって、Aは、B及びCの双方の合計額で10万8000円以上受け取れません。また、建物が店舗用である場合で、権利金の授受がある時は、権利金の額を代金の額とみなして算出することができます。本肢の場合、一方から150万円×0.054=8万1000円授受することができますので、B及びCの双方からそれぞれ8万1000円の受領が可能です。

2、誤り 建物が居住用である場合、権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出することはできません。

3、誤り 広告料金については、Bからの依頼に基づく場合のみ、その広告料金に相当する額をBに請求することができます。本肢の場合、Bの依頼に基づいていないので、AはBに請求することができません。

4、正しい 定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けて新たに定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが報酬を受けることになんら問題はありません。その場合は、宅地建物取引業法の規定が適用されます。 
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解説
1.誤り
承諾を得た時であっても、家賃から算出する場合は双方からの合計で108,000円(1か月分の借賃×1.08)が限度です。
また、店舗用である場合は権利金を売買代金とみなして計算出来ることから、150万円×5%×1.08×2=162,000円を限度に、報酬を受け取ることができます。
どちらか高い方まで受け取り可能なので、後者の額まで受け取ることが可能となります。

2.誤り
建物が居住用である場合は、権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出する事はできません。従って肢1の金額の報酬を受け取る事はできません。

3.誤り
建物が店舗用である場合でも、依頼に基づくことなく広告をした場合は広告料金相当額を請求することは出来ません。依頼主から依頼があった広告のみ、成約に至らなかった場合でも広告料金の請求が可能です。

4.正しい
記載のとおりです。定期建物賃貸借契約の再契約の場合も、新規契約同様に報酬を受け取ることができます。
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