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宅建の過去問 平成30年度(2018年) 宅建業法 問37

問題

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宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア  AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
イ  Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
ウ  Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
エ  クーリング・オフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。
   1 .
一つ
   2 .
二つ
   3 .
三つ
   4 .
なし
( 宅建試験 平成30年度(2018年) 宅建業法 問37 )
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この過去問の解説 (3件)

27
正解は 2 です。

正しい選択肢はアとイの2つなので、2が正解となります。各選択肢の解説は、以下のとおりです。

1. 申し込みの撤回等は、申込者等がその書面を発した時にその効力を生じます。この規定によって、クーリングオフの告知の日から起算して8日以内に売主に到達させなければ契約を解除できないという定めを設けることは無効なので、本選択肢は正しいです。

2. クーリングオフによる契約の解除ができるのは、売主である宅建業者の事務所等以外の場所で、買受の申込をした場合です。本選択肢では、買主が売主である宅建業者の事務所で買い受けの申込をしているため、クーリングオフができません。従って、本選択肢は正しいです。

3. クーリングオフは、クーリングオフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでは、クーリングオフによる契約解除ができるところ、本選択肢では、まだクーリングオフについて告知がなされていないので、申し込みから10日後でも、クーリングオフによる契約の解除が可能です。従って、本選択肢は誤りです。

4. クーリングオフについて告げる書面には、買い受けの申し込みをした者又は買主の氏名等、住所、売主である宅建業者の称号又は名称、免許証番号を記載しなければなりませんが、媒介業者の名称等の記載は不要です。従って、本選択肢は誤りです。



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25
解説
正解は2の二つです。

ア.正しい
8日以内に到達させなければ契約を解除することが出来ない旨の特約は無効です。8日以内にクーリングオフによる契約解除の書面を発送(内容証明郵便であれば尚可)していれば、8日以内に書面が到着しなくても有効となります。

イ.正しい
買主Cを媒介する宅地建物取引業Bの事務所で買受けの申し込みを行っているため、契約を締結する場所を問わずクーリングオフの適用対象外となります。

ウ.誤り
クーリングオフが適用にならないのは、「冷静な判断が出来る機会が与えられる」場所です。Cの自宅での買受け申し込みでも、C自身からではなくBからの提案になるため、その状況で押しかけられても自宅といえども冷静な判断が出来るとは必ずしも言えず、その場合はクーリングオフの対象になります。
また、クーリングオフについて書面で告げられていないので、書面で告げられてから8日経過するまでは契約の解除が可能となります。

エ.誤り
クーリングオフについて告げる書面は、媒介業者Bではなく、売主であるAの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければなりません。
10
1、正しい 申込の撤回等は、買い受けの申込者または買主が書面を発したときに、その効力を生じますので、本肢のクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければならないとするのは、誤りです。よって、当該特約は無効です。

2、正しい Cは、Bの事務所で買受の申込みをしているので、クーリング・オフによる申込みの撤回はできません。

3、誤り Cは、クーリング・オフについて告げられていません。よって、8日間の起算は始まっていません。したがって、Aは、クーリング・オフによる契約の解除ができることになります。

4、誤り クーリング・オフについて告げる書面には、媒介業者であるBの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載する必要がありません。

 上記より 正解は、2 二つ です。
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