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宅建の過去問 平成30年度(2018年) 宅建業法 問38

問題

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宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
   1 .
当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
   2 .
当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
   3 .
当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
   4 .
当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
( 宅建試験 平成30年度(2018年) 宅建業法 問38 )
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この過去問の解説 (3件)

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1、正しい 当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3000万円である場合、手付金等の受領合計額500万円が売買代金の10%を超えるので、保全措置を講じた後でないとその中間金を受領することができません。

2、誤り 当該住宅が建築工事完了前で、売買代金が2500万円であった場合、手付金150万円が売買代金の5%を超えるので、保全措置を講じた後でないと手付金150万円を受領できません。

3、誤り 当該住宅が未完成物件の場合、保全措置として利用できるのは、保証による保全措置と保険による保全措置です。本肢は、保管による保全措置としているので誤りです。

4、誤り、売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約期間は、建築工事の完了までの間ではなく、少なくとも物件引渡しまでの期間が必要です。
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解説
手付金の保全措置について、建築工事完了前なら売買代金の5%を超える場合、完了後なら10%を超える場合の全額について、手付金等(手付金+中間金等売買代金に充当される金額)について、保全措置が必要になります。「超える」場合なので、5%、10%丁度の場合は保全措置は不要です。

1.正しい
売買代金の10%、300万円までの受領の場合は保全措置は不要ですが、それを超える分を受領する場合は、これまで受け取った手付金等の金額を含めた全額につき受領前に保全措置が必要になります。
従って本肢の中間金の300万を受け取る場合、手付金200万円+中間金300万円=500万円受領となり、全額について保全措置が必要で、かつ中間金300万円を受け取る前に全額の保全措置が必要です。

2.誤り
建築工事完了前のため、売買代金の5%である125万円までは、保全措置を講じないで受領可能ですが、それを超える部分は保全措置を講じないでの受領は不可です。従って手付金150万円受領する場合は、受領前に保全措置を講じておく必要があります。

3.誤り
建築工事完了前の場合、国土交通大臣が指定する指定保管機関と「手付金等寄託契約」を締結することできません。この場合は、銀行等を連帯保証人にする「保証委託契約」、保険を掛ける「保証保険契約」の2つが可能です。建築工事完了後には「手付金等寄託契約」も含めた3つが可能となります。

4.誤り
保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事完了までではなく、引き渡しまでの間を保証期間とする必要があります。
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正解は 1 です。

各選択肢の解説は、以下のとおりです。

1. 建築工事の完了後の物件について、自ら売主となる宅建業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等の額も加える)が代金の10%以下であり、かつ、1,000万円以下の場合には、保全措置は不要です。なお、手付金等は、契約の締結日から当該物件の引渡しの日までに支払われるものをいいます。本選択肢では、手付金200万円と中間金300万円を合わせると500万円となり、代金の10%を超えるため、手付金200万円について保全措置を講じた後でなければ、中間金の300万円を受け取ることはできません。従って、正しいです。

2. 建築工事完了前の物件について、自ら売主となる宅建業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等の額も加える)が代金の5%以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置は不要です。本選択肢では、手付金の金額が代金の5%を超えるため、誤りとなります。

3. 指定保管機構による保管を利用することができるのは、工事完了後の物件の場合です。本選択肢は、工事完了前の物件についてのものなので、指定保管機構による保管を利用することはできません。従って、誤りです。

4. 工事完了後の物件の売買の場合、保全措置として銀行による保証の方法を利用することができます。この保証契約の保証期間は当該宅地・建物の引渡しの時までなので、本選択肢は誤りです。

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