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宅建の過去問 令和元年度(2019年) 宅建業法 問30

問題

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宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

ア  建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
イ  一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなかった。
ウ  建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
工  建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。
   1 .
一 つ
   2 .
二 つ
   3 .
三 つ
   4 .
四 つ
( 宅建試験 令和元年度(2019年) 宅建業法 問30 )
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この過去問の解説 (3件)

19
正解は4です。

選択肢については以下のとおりです。

1→違反します。
宅建業者は宅地造成や建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可や建築確認など処分があった後でなければ、宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません。
その他業務の中に貸借も含まれます。

2→違反します。
取引態様の別は、自ら売主、代理、媒介などの形態を指します。これを明示するのは、広告する時と注文を受けた時で、広告時には毎回行います。
本文の「数回に分けて広告」の場合、毎回、取引態様の別を明示しなければなりません。

3→違反します。
報酬限度額を超えて受領できるのは、依頼者の依頼によって行う広告料金です。
本文の「依頼者の依頼によらない通常の広告」は報酬を受領してはいけません。

4→違反します。
選択肢1のとおりです。本文に「確認を受ける前に」とあるため誤りです。
付箋メモを残すことが出来ます。
11
正解は4です。

以下、各選択肢の解説です。

ア.
未完成の物件については、「必要な許可が下りて、売ることが出来ると確認できたとき」まで、契約や広告は行うことが出来ません。
ただし、例外として、許可や確認が下りる前でも貸借の契約だけは出来ます。

この選択肢は「貸借」というワードを持ち出して、ひっかけたかったのかもしれませんが、行ったのは貸借の契約ではなく、広告だったことから、宅建業法違反となります。

イ.
取引態様を明示する時期は「広告をするとき」と「注文を受けたとき」です。
さらに、数回に分けて分譲するときは、そのつど、取引態様を明示しなければなりません。

この選択肢は、最初だけしか明示していないので、宅建業法違反となります。

ウ.
宅建業者は、広告代金などの必要経費を、報酬とは別に請求することは出来ません。
しかし例外として、依頼者からの依頼によって行った特別な広告については、実費を報酬とは別に請求することが出来ます。

この選択肢は「通常の広告」と書かれていますので、報酬とは別に受け取ることは出来ません。
よって、宅建業法違反となります。

エ.
選択肢アの解説文と同じです。
宅建業法違反となります。

つまり、ア、イ、ウ、エのすべてが宅建業法の規定に違反していますので、解答は4となります。
4
正解は4です。
以下、解説になります。

ア. 違反します。
建築工事着手前においては、開発許可や建築確認などの必要な処分を受けた後でなければ、売買であれ賃借であれ募集広告を行うことはできません。
宅地造成工事の完了前においても同様です。

イ. 違反します。
取引態様の明示は、広告の度にする必要があります。
広告時(複数回広告をする場合はその都度ごと)・注文を受けた際の両方で取引態様を明示する必要があります。

ウ. 違反します。
広告の費用に関しては、「依頼者の依頼によって行う」広告料金に限って、報酬限度額を超えて受領することが出来ます。
依頼者の依頼によらない通常の広告では、別に請求することは出来ません。

エ. 違反します。
選択肢アで解説した通りです。
宅地造成や建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可や建築確認など必要な処分を受けた後でなければ、宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることができません。

選択肢は4つとも違反しているので、答えは 4 .四 つです。
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