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宅建の過去問 令和元年度(2019年) 税その他 問35

問題

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宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
   1 .
Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
   2 .
Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和元年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士Eを置いた。
   3 .
Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。
   4 .
Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
( 宅建試験 令和元年度(2019年) 税その他 問35 )
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この過去問の解説 (3件)

22
正解は4です。

選択肢については以下のとおりです。

1→違反します
宅建業者は自己の所有しない宅地又は建物について、自ら売主となり売買契約を締結することはできません。しかし、例外があります。
・宅地やまたは建物を取得する契約(予約も可能。停止条件付は不可)
・保全措置を行った未完成物件
本文の「停止条件とする売買契約を締結」とあり、違反しています。

2→違反します
専任の宅地建物取引士が法定数に満たない場合、宅建業者は2週間以内に必要な措置をとらなければなりません。
本文で「唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和元年5月15日に退職」とあるため5月29日までに補充が必要です。本文では「同年6月10日」とあるため違反します。

3→違反します
取引態様の別とは、売主、代理、媒介などの取引形態です。これを示すのは広告時と注文を受けた時です。
本文に「注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった」とあるため違反します。

4→違反しません
宅地造成・建物建築などの工事完了前では、開発許可や建築確認があった後でなければ、宅地又は建物につき、売買契約の締結、代理、媒介することができません。しかし、これに当てはまらない貸借の代理・媒介の場合は可能です。
本文に「宅地の貸借の媒介に際し」とあるため可能です。
付箋メモを残すことが出来ます。
18
正解は4です。
以下、各選択肢の解説です。

1.
民法では他人物売買の契約は有効です。
ですが、宅建業法の自ら売主制限では、他人物売買は基本的には禁止となっています。
もし、宅建業者が仕入れられなかった場合にお客様に迷惑をかけるからです。
この選択肢のBの所有する宅地は、まだ停止条件が成就していません。
ですから、Aの所有物とはなっていないので、Cに売却することは他人物売買となります。
つまり、宅建業者Aは、宅建業法違反となります。

2.
「唯一の宅建士が退職した」と書かれていることから、宅建士がいない事務所となっています。
宅建業者は、事務所に設置する宅建士の数が、宅建業法で規定する数を下回った場合は、2週間以内に補充する必要があります。
しかし、5/15から2週間後の5/29までに新たな専任の宅建士を置いていませんので、宅建業法違反となります。

3.
宅建業者は、広告をする際や注文を受けた際には、必ず取引態様を明示しなければなりません。
これは取引の相手が宅建業者である場合も省略できません。
ですので、宅建業法に違反しています。

4.
未完成物件については、建築などに必要な許可や確認が下りて、売ることができると確認されたときまで、広告や契約はできません。
ただし、賃貸の契約だけは、許可や確認が下りる前であっても可能です。
(一方、「契約」と違って、「広告」はできませんので注意してください。)
つまり、宅建業法違反とはなりませんので、この選択肢4が正しい文章です。
5
正解は4です。
以下、解説になります。

1. 誤りです。
宅建業者は自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結することができません。
例外としてその宅地又は建物を取得する契約を締結している場合には、売買契約を締結できます。
しかしこの取得契約では「停止条件付きの契約」は除かれているため、Aは売買契約を締結できません。

2. 誤りです。
専任の宅地建物取引士の数が法的に不足した場合、宅建業者は「2週間以内」に必要な処置を執らなければいけません。
本選択肢は「唯一の」専任の宅地建物取引士の退職なので、新たな専任の宅地建物取引士を置くのは、令和元年5月15日の2週間以内である5月29日までにする必要があります。

3. 誤りです。
宅建業者は「広告時」と「注文を受けた際」に取引態様の別を明示する必要があります。
注文者が宅建業者であっても必要です。

4. 正しいです。
宅地が都市計画法第29条の許可の申請中ですが、Aがするのは宅地の「貸借」の媒介です。
「賃借」契約を代理又は媒介することは可能です。
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