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宅建の過去問 令和2年度10月実施分(2020年) 価格評定 問25

問題

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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
   1 .
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、不動産についての現実の使用方法は当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
   2 .
対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
   3 .
特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいい、例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格があげられる。
   4 .
原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効な手法であるが、対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない。
( 宅建試験 令和2年度10月実施分(2020年) 価格評定 問25 )
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この過去問の解説 (3件)

12
正解は4です。
以下、解説になります。

1. 正しいです。
本選択肢の通りです。
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成され、それは「最有効使用の原則」といいます。

2. 正しいです。
本選択肢の通りです。
対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがあり、この鑑定評価を「未竣工建物等鑑定評価」といいます。

3. 正しいです。
本選択肢の通りです。
特殊価格の内容説明として、そのまま頭に入れましょう。

4. 誤りです。
対象不動産が土地のみである場合でも、標準的な土地の取得価額や標準的な造成費等を考えて原価法を適用することは可能です。

誤っているのは選択肢4なので、答えは4になります。
付箋メモを残すことが出来ます。
2

不動産の鑑定評価に関する問題です。

不動産鑑定評価基準とは不動産の適正な金額を求めるための基準のことです。

不動産鑑定士はこの評価基準をもとに不動産の鑑定評価を行います。

正解は4です。

4 誤り

ある中古物件を新築で建てる時にかかる費用を計算し、そこから現状の評価を差し引いて物件の価値を査定する方法を原価法と呼びます。

これは土地でも行うことができる手法です。

土地でも行うことができるため、土地のみでは使えないとしたこの文章は誤りです。

1 正しい

選択肢の通りです。

2 正しい

対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことはあります。

3 正しい

評価によって求められた不動産価格は次の4つに分類されます。

 ・正常価格 市場で通常に取引される価格

 ・限定価格 限定された状況下での価格

 ・特定価格 通常なら価格をつけることのできない不動産に着けた価格

 ・特殊価格 市場で取引されない不動産の価格

特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格のことです。

「文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格があげられる」というこの選択肢は正しい記述となっています。

1

正解は4です。

原価法の説明自体は正しいです。

土地の場合は、原価法が適用できない場合が多いので、一見正しそうに見えますが、造成地や埋立地等の場合は、再調達原価が把握できるため、原価法でも問題ないとされています。

他の選択肢の説明は全て正しいです。

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