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宅建の過去問 令和2年度10月実施分(2020年) 宅建業法 問26

問題

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宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいのはどれか。
   1 .
宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)が宅地建物取引業者ではないB社との合併により消滅した場合には、B社は、A社が消滅した日から30日以内にA社を合併した旨を甲県知事に届け出れば、A社が受けていた免許を承継することができる。
   2 .
信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
   3 .
個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
   4 .
宅地建物取引業者E(乙県知事免許)は、乙県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合には、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。
( 宅建試験 令和2年度10月実施分(2020年) 宅建業法 問26 )
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この過去問の解説 (3件)

10
正解は3です。
以下、解説になります。

1. 誤りです。
本選択肢の場合、B社はA社が消滅した日から30日以内に、A社を合併した旨を甲県知事に届け出なければなりませんが、A社が受けていた免許を承継することはできません。
A社が受けていた免許は、B社との合併によりA社が消滅した時点でその効力を失います。

2. 誤りです。
信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣への「届出」が必要です。
免許を受ける必要はありません。

3. 正しいです。
個人Cは宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼していますが、それでも自ら売主となって宅地を不特定多数に分譲することに変わりはないので、Cは免許を受けなければなりません。

4. 誤りです。
国土交通大臣免許が必要なのは、複数の都道府県に事務所を設置する場合です。
本選択肢は乙県内に2以上の事務所を設置する場合のことなので、必要なのは乙県知事免許です。
付箋メモを残すことが出来ます。
6

正解は3です。

宅建業とは、宅地・建物の売買・交換や、売買・交換・貸借の代理・媒介をする行為で業として行うものをいいます(宅建業法2条二号)。

本件では、Cは不特定多数に販売することを事業として行おうとしていることから、宅地の売買を業として行っているものと言えますので、宅建業法にいう宅建業の定義に当てはまります。

間にDを挟もうが、やっていることに変わりはありませんので、Cに宅建業の免許が必要な点は正しいです。

1:宅建業者が合併により消滅した場合は、消滅した法人の代表者によって、廃業の届出がなされ(宅建業法11条1項二号)、この届出があった場合は宅建業免許は効力を失います(同条2項)。

従って、合併によって残った方の法人が後から何を言っても、この時点では既に免許が効力を失っているわけですから、当然、免許の承継なんてできません。

よって、誤りです。

2:信託会社については宅建業の免許に関する規定を適用しない、つまり宅建業者の免許がなくとも宅建業ができるという例外があるため(宅建業法77条)、誤りです。

4:国土交通大臣免許が必要なのは複数の都道府県に事務所を置く場合です(宅建業法3条1項前段)。

本件では、Eの事務所は乙県内にしかないので、複数の都道府県に事務所を置いた場合には当てはまりませんから、誤りです。

3

宅地建物取引業の免許に関する問題です。

正解は3です。

3 .正しい

この選択肢のポイントは次の3点です

 ①C:売り主

 ②D:宅地建物取引業者

 ③個人が宅建取引業者に販売代理を依頼して不特定多数の者に分譲する場合、宅建取引業の免許が必要か?

宅建業者が間に入ったとしても、売り主はCです。

宅地建物の売買には自己の物件か他人の物件かにかかわらず免許が必要です。

ただし、自己物件の賃借は免許がなくてできます。

今回の選択肢は売買のケースです。 

というわけで宅地を不特定多数に分譲する売り主はCは免許が必要であり、この選択肢は正解です。

1 .誤り

宅地建物取引業者(A)が宅地建物取引業者(B)ではない会社に吸収合併されて消滅、A社の免許はどうなるの?という問題です。

宅建業者が合併により消滅した場合は、消滅した会社は30日以内に廃業の届出をだす必要があります。

そしてこの届出がでたら宅建業免許は効力を失います。

失われたら当然、継承しようがありません。

というわけでB社はA社が受けていた免許を承継することが「できません」。

2 .誤り

信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣に「届け出」する必要があります。

4 .誤り

宅建取引業者の免許は基本的に都道府県知事の管轄です。

国土交通省大臣の免許が必要なのは複数の都道府県に事務所を設置する場合です。

この選択肢でEは乙県内に2以上の事務所を設置しようとしているので、必要なのは乙県知事免許です。

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