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宅建の過去問 令和2年度10月実施分(2020年) 宅建業法 問44

問題

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宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
   1 .
昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。
   2 .
貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
   3 .
自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
   4 .
区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、すでに積み立てられている額について説明する必要はない。
( 宅建試験 令和2年度10月実施分(2020年) 宅建業法 問44 )
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この過去問の解説 (3件)

17
正解は4です。
以下、解説になります。

1. 正しいです。
昭和56年5月31日以前に新築工事に着工した建物については、所定の耐震診断を受けている場合には、その内容の説明が必要です。
これは売買・交換及び貸借のいずれの場合も必要となります。

2. 正しいです。
本選択肢の通りです。
宅地・建物の貸借の場合、敷金など契約終了時に精算する金銭の精算に関する事項」は重要事項説明書の記載事項です。

3. 正しいです。
宅建業者間の実物不動産の売買であれば、重要事項説明書を交付するだけで十分で、その説明は不要とされています。
しかし信託受益権の売買では、宅建業者間の取引であっても重要事項説明書を交付して説明をする必要があります。
信託受益権の売買では、宅建業法以外の金融商品取引法も絡んでくるためです。

4. 誤りです。
区分所有建物の売買・交換では、計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、「その内容及び既に積み立てられている額」は重要事項説明書の記載事項になります。
本選択肢の「すでに積み立てられている額について説明する必要はない。」というのは誤りです。

誤っているのは選択肢4なので、正解は4になります。
付箋メモを残すことが出来ます。
2

重要事項の説明に関する問題です。

正解は4です。

4.誤り

重要説明として説明するべき事項として「維持修繕費用の積み立てを行う旨の規約(案)・積み立てられている額」があります。

本選択肢では「既に積み立てられている額について説明する必要はない」となっているため、誤りです。

1.正しい

1981年(昭和56年)6月1日に建築基準法施行令が改正され、この前後で耐震基準が異なります。

そして古い耐震基準で建築された建物の耐震診断の結果がある場合、その内容を説明する必要があります。

本選択肢は昭和55年に新築の建物なので、重要事項説明は必要です。

2.正しい

「契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」は重要説明事項です。

3.正しい

信託の受益権の売買は、重要事項説明書を交付して説明する必要があります。

1

正解は4です。

積立額について説明する必要がないのは、賃貸借の場合のみです。

本件では、売買が問題となっているため、この選択肢は誤りです。

1:正しいです。

昭和56年6月以降と以前とでは、耐震基準が異なるため、古い耐震基準で建築された建物について耐震診断の結果がある場合は、その内容を説明しなくてはなりません。

2:正しいです。

さらにいえば、敷金などの金銭的なものだけでなく、原状回復についての定めもこれに含まれ、説明の対象となります。

3:相手方が宅建業者であろうとも、重要事項説明は必須です。

ただし、宅建業者以外の相手方の場合は宅建士が口頭できちんと重要事項の説明を行わなければならないのに対し、相手方が宅建業者の場合は相手もプロなので、重要事項について書かれた書面だけ渡しておけば足りるという点で、少し手続きが簡単になっています。

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