宅地建物取引士の過去問
令和3年度（2021年）
権利関係 問1

正解は、１です。

　問題文の判例では、賃貸人（大家さん）が、敷金を返還しなければいけないタイミングについて書かれています。そしてそのタイミングについて、部屋の明け渡しを受けた後でよい、とされています。

１、正しい

　①明渡し⇒②敷金返還、の順番でよいということは、明渡債務が先履行といえます。明け渡しをしないまま部屋に居座って、「敷金返してくれないなら、明け渡しません」という留置権は成立しないことになります。

　従って、本選択肢は正しいです。

２，誤り

　明渡債務と敷金返還債務が、双務契約によって生じた対価的債務の関係であるとすれば、両債務は同時履行の関係となります。しかし、問題文の判例に”同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり”と、述べてあります。

　従って、本選択肢は誤りです。

３，誤り

　敷金の金額の算定方法について述べているので、問題の判例とは関係のない記述です。

　従って、本選択肢は誤りです。　

４，誤り

　明渡債務と敷金返還債務について、問題文に、”同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり”と、あります。本選択肢にある”同時履行の関係を肯定する”という記述は、問題文と矛盾しています。

　従って、本選択肢は誤りです。　　

正解は、「賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。」です。

判決文が述べている事は、貸家を明け渡す方が先で、敷金の返金はその後で良いという事です。

同時履行ではないという事です。

民法の規定・判例に関する問題です。

要約すると次のようになります。

・家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではない

・賃貸人（家主）は、特別の約定のないかぎり、賃借人（借主）から家屋を明渡された後に返還すればよい