宅地建物取引士の過去問
令和3年度（2021年）
権利関係 問3

正解は、４.四つ　です。

四つともすべて誤りです。

１、誤り

　準委任契約は、受任者死亡によって契約が終了するかどうかの問題です。

　結論は、契約は終了し、相続人は義務を負いません。

　掃除の上手なAに部屋の掃除をしてもらいたかった委任者Bからすると、掃除下手な相続人に、部屋の掃除を任せたくないはず、と覚えましょう。

　従って、本選択肢は誤りです。

２，誤り

　賃貸借契約の賃貸人の死亡後は、当然にその地位が相続されます。なので、賃貸人の死亡を理由に、催告や解除はできません。

賃借人は、普段住んでいるアパートやマンションの賃貸人(オーナー)が死亡したかどうか、知らないことが多いですし、相続人が当然に引き継いでくれた方が、そのまま住めて助かると、覚えましょう。

従って、本選択肢は誤りです。

３，誤り

　売買契約において、契約後、引渡しと残代金決済前に、売主Aが死亡した場合、売買契約は有効であるので、Aの相続人が地位を引き継ぎます。無効にはなりません。

　従って、本選択肢は誤りです。　

４，誤り

　民法では、「使用貸借は、借主の死亡によって終了する」と定められています。

貸主Eは、Aが綺麗好きで綺麗に使ってくれると思って契約を結んだので、Aの相続人が綺麗好きとは限らないから、と、覚えましょう。

　従って、本選択肢は誤りです。　　

契約当事者が死亡したときの相続についての問題です。

誤っているものを見つけていきます。

今回は4つとも不正解のため、正解は「四つ」です。

ア　誤り

この選択肢のポイントは次の2点です。

・AがBとの間で準委任契約を締結していた

・Aの相続人は、当該準委任契約を相続できるのか

そもそも準委任契約とは何でしょうか?

まず委任契約とは法律行為をすることを相手に委託し、相手が承諾することで成立する契約のことです。

この場合、Bが依頼する委任者、Aが承諾する受任者です。

そして法律行為ではない事務を委託する契約のことを準委任契約といいます。

準委任契約は、受任者が亡くなると終了します。

つまり今回準受任者であるAが亡くなるとその時点で純委任契約は終了し、Aの相続人が純委任契約に基づいて義務を相続することはありません。

イ　誤り

この選択肢のポイントは次の2点です。

・Aが所有する建物を賃貸借契約を締結してCに貸している

・Aの相続人はCに賃貸借契約をAの死亡を理由に解除できるのか

賃貸人の地位は相続されます。

そのため、賃貸人が亡くなっても相続人はAの死を理由に契約解除できません。

ウ　誤り

この選択肢のポイントは次の2点です。

・Aが所有する土地について買主Dとの間で売買契約を締結

・当該土地の引渡しと残代金決済の前にAが死亡した場合、当該売買契約はどうなるのか

売主が死んだら契約はどうなるの?と言う問題です。

売主の地位は相続されます。

そのため、買主Dに対してAの相続人は以下の義務と権利を待つことになります。

・土地を引き渡す義務

・残代金を受領する権利

エ　誤り

この選択肢のポイントは次の2点です。

・AがE所有の建物について貸主Eとの間で使用貸借契約を締結していた

・Aの相続人は、Eとの間で合意がなくても借主の地位を相続する

今回の契約は「使用賃借契約」です。

これは借主が亡くなると終了します。

つまり、相続されることはありません。

ちなみに、これが亡くなったのが借主Aではなく貸主Eの場合、使用賃借契約はEの相続人依相続されます。

また使用賃借契約ではなく「賃貸借契約」は貸主でも借主でも死亡時に相続されるので注意してください。

正解は、四つです。

ア　誤り。

準委任契約とは、法律行為以外の業務での契約になります。逆に法律行為の業務では委任契約といいます。

委任契約も準委任契約も考えは同じです。

ですので、下記の事由で契約は終了となります。

受任者・・・死亡、破産、後見開始

委任者・・・死亡、破産（※受任者の場合、後見開始では契約終了にはなりません。）

上記に当てはめて見ると、受任者Aは死亡しておりますので、契約終了となり、相続人は清掃業務の義務がありませんので誤りになります。

イ　誤り。

賃貸借契約では貸主の死亡で契約が解除される事はありません。

そもそも貸主がいつ死亡したか連絡が来る事もありません。

死亡ではなく、貸主がその建物を売買をした場合、新しい大家さんに契約解除を求められる可能性はあります。それに対抗する為には賃借権の登記が必要になります。

ウ　誤り。

Aが生前、既に契約を締結しているので、Aの相続人がその契約を承継する事になりますので、無効にはなりません。

エ　誤り。

使用貸借とは、タダで目的物を借りる事をいいます。

借主が死亡した場合は、使用貸借は終了となりますので誤りとなります。