宅地建物取引士の過去問
令和3年度（2021年）
権利関係 問12
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問題
宅建試験 令和3年度（2021年） 権利関係 問12 （訂正依頼・報告はこちら）
Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が令和3年7月1日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- 本件契約について期間の定めをしなかった場合、AはBに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する。
- 甲建物がBに引き渡された後、甲建物の所有権がAからCに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、BのAに対する未払賃料債務に充当され、残額がCに承継される。
- 甲建物が適法にBからDに転貸されている場合、AがDに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から3月を経過することによって終了する。
- 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を5年、契約の更新がない旨を定めた場合、Aは、期間満了の1年前から6月前までの間に、Bに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。
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この過去問の解説 （3件）
01
正解は、２です。
１、誤り
期間の定めのない建物の賃貸借契約の解約の問題です。
解約の申入れをして、何月後に契約が終了するのかは、誰が申入れをするかによって異なります。賃借人からは、解約の申入れから3月、賃貸人(大家さん)からは6月、で契約が終了します。
大家さんから、ある日突然、部屋を出て行ってほしいと言われた場合、住人は、新しい部屋を探して、引っ越の準備して、引っ越し業者探して、、、と、なにかと準備が大変です。なので、賃貸人からの解約は、賃借人からの解約より、契約終了までの期間が長くなってると覚えましょう。
本選択肢は賃貸人Aからの解約の申入れなので、契約終了は、3月経過後ではなく、6月経過後となります。
従って、本選択肢は誤りです。
２、正しい
賃貸借がされている建物の、所有権が移転した場合、敷金も新しい所有者に継承されます。そして、特に別段の合意等がない場合、未払賃料債務があれば、自動的に敷金に充当されます。そして残額が新しい所有に継承されます。
従って、本選択肢は正しいです。
３、誤り
適法に転貸借が行われている場合、賃貸人Aは転借人Cの存在を知っています。そして、建物の賃貸借が、期間満了もしくは解約の申し入れにより、終了する場合は、賃貸人Aは転借人Cに対して、その通知をしなければ、Cに対抗できません。そして、通知から6月経過後に、賃貸借及び転貸借は終了します。本選択肢では3月を経過すると終了となっていますが、6月経過すると終了が正解になります。
従って、本選択肢は誤りです。
４、誤り
賃貸人A が、1年前から6月前までの間に通知をしなかった場合、改めて通知をすればよく、その通知から6月経てば、契約は終了します。定期建物賃貸借契約なので、更新はありません。本選択肢の、更新したものとみなされるというところが間違いです。
従って、本選択肢は誤りです。
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02
正解は、「甲建物がBに引き渡された後、甲建物の所有権がAからCに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、BのAに対する未払賃料債務に充当され、残額がCに承継される。」になります。
誤りです。
Aの賃貸人からの解約申し入れになりますので、期間は6ヶ月になります。
正しいです。
敷金は、新しい賃貸人に承継されます。
通常、敷金は賃貸物件に入居前に預け入れるものになりますので、もし敷金が承継されないとしたら、新賃貸人にとっては、すでに賃貸されている方から(旧賃貸人から敷金を賃借人に返金後)頂かなければなりません。いざこざが起きそうなのは一目瞭然です。
誤りです。
転貸人に賃貸借の終了の通知をする場合も、3ヶ月ではなく6ヶ月経過後でないと転貸人Cに対抗する事は出来ません。
誤りです。
通知する事を忘れてしまっても、その後通知をする事で、通知が到着してから6ヶ月後に契約終了となります。
問題文の通知をしなかったからといって「従前の契約と同一条件で契約を更新した」という事にはなりませんので、誤りとなります。
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03
賃貸人（A）、賃借人（B）の賃貸借契約についての問題です。
＜誤り＞
期間の定めのない建物の賃貸借契約の解約についての問題です。
これは解約を申し出る人によって契約終了のタイミングが異なります。
・賃貸人：解約の申し入れから6月
・賃借人：解約の申し入れから3月
今回の問題は「A（賃貸人）はB（賃借人）に対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する」となっていますが、正しくは6月です。
＜正しい＞
「賃借人に引き渡した後、建物の所有権が移転した」という場合についての問題です。
本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、賃借人Bの賃貸人Aに対する未払賃料債務に充当され、その残額は所有権が移転したCに承継されます。
この選択肢は正しいです。
＜誤り＞
転貸についての問題です。
今回のポイントは、
・賃借人BがDに転貸し、賃貸人AがDに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をした
・建物の転貸借は、いつ終了するのか
ということです。
賃貸借と同様、転貸借も通知から6月経過後に終了します。
3月としたこの選択肢は誤りです。
＜誤り＞
賃貸人から解約の申し入れをする場合、契約終了までに必要な期間は6月です。
賃貸人が期間満了の1年前から6月前までの間に賃貸借が終了する旨の通知をしなくても、通知を送って到着してから6月で契約は終了します。
「従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる」ことはありません。
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