宅建の過去問 平成27年度（2015年） 宅建業法 問37

正解は【３】になります。

１：宅地建物取引業法第３６条では、契約締結等の時期の制限についてあり、
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、
許可や確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、
当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理して、
その売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならないとあります。
しかし、建物の貸借に関しては、建築確認を受ける前であっても、契約の締結は媒介することができます。

２：宅地建物取引業法第３３条には、広告の開始時期の制限が記載されています。
建物建築に関する工事の完了前においては、建築確認があった後でなければ、建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならないことになっており、
建築確認申請中だとしても、広告を開始してはいけないことになります。

３：選択肢の２と同様で、宅地建物取引業法第３３条では、
建物建築に関する工事の完了前においては、建築確認があった後でなければ、建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならないが、
このその他の業務とは、貸借の媒介・代理も入っており、建築確認を受けた後でなければ、貸借の代理を行う旨の広告をすることはできないことになります。

４：宅地建物取引業法第３６条では契約締結等の時期の制限についてあり、
建築建築に関する工事の完了前においては、建築確認があった後でなければ、売買契約を締結することができないことになっています。
建築確認を受けることが停止条件という申請で、契約締結の特約が有効になることはありません。

未完成物件の売買、交換・貸借の代理及び媒介についての広告は禁止されています。
業法は広告の影響力を重視しているのです。
また、未完成物件の売買、交換についての契約の締結は禁止されていますが、貸借の代理及び媒介は許されています。

1.誤り
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる開発許可、建築確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、曽の土地につき売買や交換を行うことはできません(宅建業法36条)。
そして、本肢の記述は「建物の貸借の媒介をしてはならない」とありますが、上記条文からわかるように、売買や交換についての定めがあるのみで、貸借については言及されていません。したがって、本肢の記述は誤りです。

2.誤り
売買その他の業務に関する広告についても、工事に関して必要とされる開発許可、建築確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、行うことができません。
ここで注目すべきは、「売買その他の業務に関する広告」という上記の文言です(宅建業法33条)。つまり、広告については売買だけでなく、貸借についても見地確認などの後でなければ行うことができません。

3.正しい
本肢の記述の通りです。

4.誤り
未完成物件では、建築確認を受けた後で無ければ契約を締結することができません。特約を定めても同様です。