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宅建の過去問 平成27年度(2015年) 宅建業法 問36

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物 ( 代金2,400万円 ) の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア  Aは、Bとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。

イ  Aは、Bとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。

ウ  AがBとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、AからBに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。
   1 .
一つ
   2 .
二つ
   3 .
三つ
   4 .
なし
( 宅建試験 平成27年度(2015年) 宅建業法 問36 )
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この過去問の解説 (3件)

34
正解は 1.一つ です。


ア.誤り

宅建業者が自ら売主になる場合において、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定または違約金を定めるとき、その額を合算して売買代金の2割を超える額として設定することはできません(2割超えて設定した分は、超過分が無効になります)。
本肢の場合、売買代金は2,400万円ということですから、その2割は480万円です。そこに加えて240万円の違約金を定めるということは、合計で720万円ということになり、売買代金の2割を超過しています。
ただし、超過分のみが無効になるため、本肢の記述の「この場合、当該特約は全体として無効となる。」という部分が誤りです。


イ.誤り

宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者以外の場合には、売買代金の10分の2を超える額の手付金を受取ることはできません(たとえ買主が承諾したとしても不可です)。


ウ.正しい

宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者以外で、目的物が未完成の場合は、手付金の額が売買代金の5%以下であり、かつ1,000万円以下であれば保全措置を講じる必要はありません。

本肢では、売買代金が2,400万円ですから、その5%は120万円です。したがって、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができますから、本肢の記述は正しいと言えます。
付箋メモを残すことが出来ます。
8
正解は【1】の1つになります。

ア:宅地建物取引業法第38条1項では、損害賠償の予定額と違約金の額の合計が10分の2を超えることを禁じており、
今回の選択肢では合計が10分の3で、違法になります。
しかし、今回の選択肢では、全てが無効というわけではなく、10分の2を超える部分が無効になります。
→ ×

イ:宅地建物取引業法第39条1項では、手附の額の制限等について記してあり、
そこでは宅建業者が売主として、業者でない者と宅地建物の売買をするときは、代金の10分の2を超える手付金を受領することができないことになっています。
今回の選択肢では、たとえBの承諾を得ていたとしても、この制限の例外にはなりません。
→ ×

ウ:宅地建物取引業法第41条1項より、手付金等の保全について、この選択肢の場合、工事完了の前であるため、代金の5%の120万円を超える場合、保全措置が必要となります。
選択肢の手付額は120万円で、代金の5%を超えていないため、保全措置は不要になります。
→ 〇

したがって、正しい選択肢は1つのため【1】が正解になります。 
8
自ら売主制限は、当事者が業者かそうでないかを必ず確認するようにしましょう。ひっかけ問題として頻出です。

手付金等の保全措置が必要な場合の条件をおさえましょう。
1,000万円を超えるか、または代金が完成物件の場合は10%、未完成物件の場合は5%を超えるか。

この他にも、細かな知識を知っていないと解けない問題が過去に何度も出題されています。
問題演習を繰り返して習得しましょう。


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