宅地建物取引士の過去問
平成24年度（2012年）
権利関係 問12

【答え】3.

1.　正
（借地借家法　第33条1項）
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。
建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
（借地借家法　第37条）
第31条（建物賃貸借の対抗力等）、第34条（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）及び第35条（借地上の建物の賃借人の保護）の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。

本肢では、この第37条に該当しないので、造作買取請求を行使できない旨の特約は有効です。

2.　正
（借地借家法　第32条1項）
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
（借地借家法　第38条7項）
第32条の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

本肢では、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができます。

3.　誤
（借地借家法　第4条）
当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。
ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
（借地借家法　第9条）
この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
（借地借家法　第38条1項、2項、3項）
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。
この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。
二　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
三　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

本肢では、書面の交付だけでは、有効とはならず、説明が必要です。

4.　正
（借地借家法　第38条5項）
第1項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。

本肢では、条文通りです。

正解は　3　です。

借地借家法第３８条１項により、定期賃貸借契約の場合には、公正証書にて賃貸借の契約を締結する場合に限り、契約の更新がない旨を定めることができます。更新がない旨を記載した書面を賃借人に交付しても、それは有効とはなりません。

1.借地借家法３３条１項参照。造作買取請求権に関する特約を結ぶことについて、特に制限はありません。

2.借地借家法第３２条１項参照。建物の賃料が、経済事情の変動などで不相当となった場合には、当事者は将来に向かって、賃料の増減を請求できます。この規定について、賃料を増額しない特約がある場合の他は、適用について、特に制限はありません。

4.借地借家法３８条５項参照。一定の要件に該当する居住用建物について、一定の事由により建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、その賃借人は、契約期間の途中でも、契約を解除できる旨が定められています。従って、定期賃貸借契約の場合には、一定の要件を満たせば、特約がなくても、中途解約が可能になります。

　
、

誤っているのは「本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。」です。