宅地建物取引士の過去問
平成24年度（2012年）
需給取引 問46

正解は　３　です。

機構は、借入金の元金の返済を債務者本人の死亡時に一括して行う高齢者向け返済特例制度を設けています。しかし、この制度は、証券化支援事業（買取型）における民間金融機関の住宅ローンについて設けられているわけではありません。

１.機構は、証券化支援事業（買取型）において、民間金融機関がもつ住宅ローン債権を担保に、民間金融機関に対して、MSB（資産担保証券）を発行しています。

２.証券化支援事業のもとの仕組みである「フラット３５」は、対象となる各金融機関ごとに金利を設定するため、金融機関によって金利が異なる場合が発生します。

４.機構は、買取の対象となる住宅ローンの要件の一つに、建築基準法の基準とともに一定の耐久性等の機構が定めた技術基準に適合する住宅を、定めています。よって、中古住宅購入のための貸付債権が、機構による証券化支援事業（買取型）の対象となることもあります。

【答え】3.

1.　正
（独立行政法人住宅金融支援機構HP）
MBS（資産担保証券）の仕組み
①　金融機関は、顧客（債務者）に対して証券化支援事業（買取型）の対象となる買取基準を満たす長期・固定金利の住宅ローンを実行する（お金を貸す）。
②　金融機関は、当該住宅ローン債権を機構に売却する。（機構が買い取る）
ただし、機構が金融機関から買い受けた住宅ローン債権に係る管理・回収業務については、当該金融機関に、手数料を支払い、委託する。
③　機構は、買い受けた住宅ローン債権を、信託銀行等に担保目的で信託する。
④　信託した住宅ローン債権を担保として、機構は、住宅金融支援機構債券（ＭＢＳ）を投資家に発行する。
⑤　機構は、ＭＢＳの発行代金を投資家より受け取る。
⑥　機構は、ＭＢＳの発行代金により、金融機関に対し、住宅ローン債権の買取代金を支払う。
⑦　金融機関は、当該譲渡債権に係る管理・回収業務の受託者（サービサー）として顧客（債務者）から元利金の返済を受ける。
⑧　金融機関は顧客（債務者）からの返済金を機構へ引き渡す。
⑨　金融機関から受け取った返済金をもとに。機構は投資家に対し元利払いを行う。

本肢の説明の通り、上記の④にあたります。

2.　正
本肢の説明の通り、フラット35は各金融機関ごとに金利を設定するため、金融機関ごとに金利が異なる場合もあります。

3.　誤
（独立行政法人住宅金融支援機構HP）
高齢者向け返済特例制度は、満60歳以上の方が自ら居住する住宅にバリアフリー工事または耐震改修工事を施すリフォームを行う場合に、返済期間を申込人（連帯債務者を含む。）全員の死亡時までとし、毎月のご返済は利息のみをお支払いいただき、借入金の元金は申込人（連帯債務者を含む。）全員が亡くなられたときに一括してご返済いただく制度です。

本肢は、住宅ローンについての制度ではないので、誤りです。

4.　正
（独立行政法人住宅金融支援機構HP）
買取りの対象となる住宅ローンの主要な要件
①　住宅の建設もしくは購入のための貸付けであること（これらの借換えのための貸付けを含む。）
②　申込本人または親族が居住する住宅を建設又は購入する者に対する貸付けであること。
③　建築基準法の基準とともに一定の耐久性等の機構が定めた技術基準に適合する住宅であること。
④　１戸当たりの住宅建設費又は住宅購入価額が１億円以下であること。
⑤　貸付額が、住宅建設費又は住宅購入価額の９割以下であり、かつ、100万円以上8,000万円以下であること。
⑥　長期・固定金利の住宅ローンであること。

本肢の説明の通り、中古住宅を購入するための貸付債権も買取りの対象としています。

1.文章の通りです。機構はＭＢＳ（資産担保証券）を発行しています。
2.文章の通りです。住宅ローン金利は、金融機関によって異なる場合があります。
3.住宅ローンに高齢者向けのこのような制度はありません。
4.文章の通りです。貸付債権のほか、中古住宅を購入するための貸付債権も買取りの対象としています。