宅地建物取引士の過去問
平成22年度（2010年）
権利関係 問5

【答え】4.

1.　正
（民法　第373条）
同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後によると規定されています。
本問では、Ｃを抵当権者とする抵当権が第１順位となります。

2.　正
（民法　第304条、372条）
抵当権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができます。ただし、抵当権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければなりません。
本問では、抵当権者は、火災保険金を差し押さえることができます。
3.　正
（民法　第395条1項一号）
抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって競売手続の開始前から使用又は収益をする者は、その建物の競売における買受人の買受けの時から6か月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しません。

4.　誤
お金を返済した後でなければ、２番抵当権を設定することはできないという規定はありませんので、誤りです。

正解は【４】になります。

１：民法第３７３条より、抵当権の順位に関しては、契約の前後という順番ではなく、登記の前後によって決まります。そのため、Ｃの契約日時が後であったとしても、先に抵当権の設定登記をしているのであれば、Ｃの抵当権が第一順位となります。

２：民法第３７２条及び第３０４条１項より、抵当権は売却や滅失によって、債務者が受けるべき金銭や別の物に対しても行使することができることになっています（物上代位）。火災保険が付されていて、当該建物が火災によって焼失してしまった場合では、この物上代位にならうと損害保険金請求権に対しても行使することが可能となっています。

３：民法第３９５条では、競売をする手続の開始の以前に、抵当権の目的になる建物を使用・収益をする場合、競売における買受人の買受けの時から６箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しないとあります。今回の本選択肢では、Ｄが建物を賃借したというのは、Ｂに対しての抵当権の設定登記の後になるので、Ｄの賃借権を抵当権者であるＢや競落人に対抗することはできないことになります。

４：抵当権に関する設定金額については、物件の代金で制限されるわけではありません。そのため、Ｂから２，０００万円を借り入れていて、追加でＥからも５００万円を借り、合わせて２，５００万円の抵当権を設定した場合でも特に問題はありません。

1.登記の先後で順位は決まります。
2.物上代位で行使する事は出来ます。物上代位をなすには保険金がAに払い渡される前に差押えをする必要があります。
3.直ちにではなく、競売人の買い受けから6ヶ月の猶予をDに与えなければいけません。
4.抵当権の順位は各抵当権者の合意で順位変更することができます。（利害関係人がいるときは承諾を得る必要があります。）問題にある500万円以上の返済した後とか関係ありません。