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宅建の過去問 平成22年度(2010年) 権利関係 問12

問題

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Aは、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)をBと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
   1 .
本件契約期間中にBが甲建物をCに売却した場合、Aは甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Cに対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。
   2 .
AがBとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であっても、Bが本件契約を解除するためには、民法第541条所定の催告が必要である。
   3 .
本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Bの同意を得てAが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Aは造作買取請求権を行使できる。
   4 .
本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたA又はBは、賃料の増減額請求権を行使できる。
( 宅建試験 平成22年度(2010年) 権利関係 問12 )
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この過去問の解説 (3件)

26
正解は【2】になります。

1:民法第605条より、賃借権を登記した場合、賃借人はその後に不動産の物件を取得した者に対抗することができます。しかしながら、借地借家法第31条1項より、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生じますので、選択肢の場合のAは、Cに対して甲建物の貸借権があることを主張することができます。

2:民法第541条より、当事者に債務不履行があった場合でも、その相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときでなければ、相手方は契約の解除をすることができません。しかし、例外的に、「当事者の一方が信頼関係を裏切り、賃貸借関係の継続を著しく困難にする行為をした場合、相手方は、民法第541条により、所定の催告を要せず、契約を将来に向かって解除することができる」と最高裁判例で記されております。ですので、今回のケースでは、Bは催告なしで契約の解除をすることができます。

3:借地借家法第33条及び第37条より、定期建物賃貸借契約において、造作買取請求権が排除される場合というのは、特約がある場合に限られています。ですので、今回の選択肢の場合では、Aは造作買取請求権を行使することができます。

4:借地借家法第32条1項及び38条7項より、定期建物賃貸借契約において、賃料の増減額請求権が排除される場合というのは、特約がある場合に限られています。今回の選択肢は、特約がないケースであるため、A・Bそれぞれが賃料の増減額請求権を行使することができます。
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9
【答え】2.

1. 正
(借地借家法 第31条1項)
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずると規定されています。
AはCに対して甲建物の貸借権があることを主張できます。

2. 誤
(民法 第541条)
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができると規定されています。
賃借人Aが賃貸人Bとの信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合には、Bは上記の催告なしで契約の解除をすることができます。

3. 正
(借地借家法 第33条1項)
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができます。
建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様であると規定されています。

4. 正
(借地借家法 第32条1項、第38条7項)
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができます。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従うと規定されています。
また、前述の規定は、建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用されません。
5
1.文章の通りです。Aは賃借権をCに主張出来ます。
2.信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合、Bは契約を解除する事が出来ます。
3.文章の通りです。
4.文章の通りです。特約がない場合は賃料の増減額請求権を行使できます。
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