宅地建物取引士の過去問
平成22年度（2010年）
権利関係 問12

正解は【２】になります。

１：民法第６０５条より、賃借権を登記した場合、賃借人はその後に不動産の物件を取得した者に対抗することができます。しかしながら、借地借家法第３１条１項より、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生じますので、選択肢の場合のＡは、Ｃに対して甲建物の貸借権があることを主張することができます。

２：民法第５４１条より、当事者に債務不履行があった場合でも、その相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときでなければ、相手方は契約の解除をすることができません。しかし、例外的に、「当事者の一方が信頼関係を裏切り、賃貸借関係の継続を著しく困難にする行為をした場合、相手方は、民法第５４１条により、所定の催告を要せず、契約を将来に向かって解除することができる」と最高裁判例で記されております。ですので、今回のケースでは、Ｂは催告なしで契約の解除をすることができます。

３：借地借家法第３３条及び第３７条より、定期建物賃貸借契約において、造作買取請求権が排除される場合というのは、特約がある場合に限られています。ですので、今回の選択肢の場合では、Ａは造作買取請求権を行使することができます。

４：借地借家法第３２条１項及び３８条７項より、定期建物賃貸借契約において、賃料の増減額請求権が排除される場合というのは、特約がある場合に限られています。今回の選択肢は、特約がないケースであるため、Ａ・Ｂそれぞれが賃料の増減額請求権を行使することができます。

【答え】2.

1.　正
（借地借家法　第31条1項）
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずると規定されています。
AはCに対して甲建物の貸借権があることを主張できます。

2.　誤
（民法　第541条）
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができると規定されています。
賃借人Aが賃貸人Bとの信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合には、Bは上記の催告なしで契約の解除をすることができます。

3.　正
（借地借家法　第33条1項）
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができます。
建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様であると規定されています。

4.　正
（借地借家法　第32条1項、第38条7項）
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができます。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従うと規定されています。
また、前述の規定は、建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用されません。

1.文章の通りです。Aは賃借権をCに主張出来ます。
2.信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合、Bは契約を解除する事が出来ます。
3.文章の通りです。
4.文章の通りです。特約がない場合は賃料の増減額請求権を行使できます。