宅地建物取引士の過去問
平成20年度（2008年）
権利関係問4

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問題

宅建試験平成20年度（2008年）権利関係　問4 （訂正依頼・報告はこちら）

Ａは、Ｂから借り入れた２,０００万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成２０年４月１日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

ＡがＢに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Ｂは抵当権の実行を申し立てて、ＡのＣに対する賃料債権に物上代位することも、ＡＣ間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
抵当権が実行されて、Ｄが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Ｃは民法第６０２条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
ＡがＥからさらに１,０００万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が１,５００万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、ＥがＢに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
Ａが借入金の返済のために甲建物をＦに任意に売却してＦが新たな所有者となった場合であっても、Ｃは、ＦはＡＣ間の賃貸借契約を承継したとして、Ｆに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。

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この過去問の解説（3件）

1.×抵当権には物上代位性があるため、賃料債権に対して物上代位することができます。しかし、建物賃貸借は登記がない場合であっても、引渡しをもって第三者に対抗できるため、BはAC間の建物賃貸借契約を解除することはできません。
2.×抵当権設定登記後に設定された賃貸借は、対抗要件を備えていたとしても、期間の長短にかかわらず、競落人に対抗することはできません。
3.×Eが後順位の抵当権者であっても順位の変更等によりBに優先して債権全額の回収を図る可能性があるため誤りです。
4.○建物賃貸借は引渡しをもって第三者に対抗できるため、CはFに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができます。

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正解は　4　です。

借地借家法３１条参照。建物賃借権は、建物の引渡しがあれば、新たに建物の所有者となったものに対して、賃借権を対抗できます。ですから、CはFに対して、賃借権を主張できます。

1.✖借地借家法第３１条参照。建物賃借権は、建物の引渡しがあれば、対抗力があります。Cは建物の引渡しを受けており、対抗力を得ています。ですから、Bは特段の事情のない限り、勝手にAC間の契約を解除できません。なお、Bは賃料に対する物上代位はすることができます。

2.✖Cの建物賃借権は、抵当権設定後に引き渡されているので対抗力を有しません。ですから、短期賃貸借期間にかかわらず、賃借権を主張できません。

3.✖EがBから抵当権の順位譲渡を受ければ、EがBに優先して、債権全額の回収をすることができます。

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1.賃料債権に物上代位することはできますが、建物賃貸借契約を解除することはできません。
2.抵当権設定後に引き渡されたCは抵当権者に対抗できません。
3.抵当権の順位を譲渡してもらえれば、債権全額の回収ができます。
4.文章の通りです。CはFに賃借権を主張できます。

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