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宅建の過去問 平成20年度(2008年) 権利関係 問4

問題

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Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
   1 .
AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
   2 .
抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
   3 .
AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
   4 .
Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
( 宅建試験 平成20年度(2008年) 権利関係 問4 )
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この過去問の解説 (3件)

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正解は 4 です。

借地借家法31条参照。建物賃借権は、建物の引渡しがあれば、新たに建物の所有者となったものに対して、賃借権を対抗できます。ですから、CはFに対して、賃借権を主張できます。

1.✖借地借家法第31条参照。建物賃借権は、建物の引渡しがあれば、対抗力があります。Cは建物の引渡しを受けており、対抗力を得ています。ですから、Bは特段の事情のない限り、勝手にAC間の契約を解除できません。なお、Bは賃料に対する物上代位はすることができます。

2.✖Cの建物賃借権は、抵当権設定後に引き渡されているので対抗力を有しません。ですから、短期賃貸借期間にかかわらず、賃借権を主張できません。

3.✖EがBから抵当権の順位譲渡を受ければ、EがBに優先して、債権全額の回収をすることができます。

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1.×抵当権には物上代位性があるため、賃料債権に対して物上代位することができます。しかし、建物賃貸借は登記がない場合であっても、引渡しをもって第三者に対抗できるため、BはAC間の建物賃貸借契約を解除することはできません。
2.×抵当権設定登記後に設定された賃貸借は、対抗要件を備えていたとしても、期間の長短にかかわらず、競落人に対抗することはできません。
3.×Eが後順位の抵当権者であっても順位の変更等によりBに優先して債権全額の回収を図る可能性があるため誤りです。
4.○建物賃貸借は引渡しをもって第三者に対抗できるため、CはFに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができます。
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1.賃料債権に物上代位することはできますが、建物賃貸借契約を解除することはできません。
2.抵当権設定後に引き渡されたCは抵当権者に対抗できません。
3.抵当権の順位を譲渡してもらえれば、債権全額の回収ができます。
4.文章の通りです。CはFに賃借権を主張できます。
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