宅地建物取引士の過去問
平成20年度（2008年）
権利関係 問8
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問題
宅建試験 平成20年度（2008年） 権利関係 問8 （訂正依頼・報告はこちら）
弁済に関する次の１から４までの記述のうち、判決文及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有すると解するのが相当である。思うに、建物賃借人と土地賃貸人との間には直接の契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃貸人に対して、賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係にあり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の賃借権が消滅することを防止することに法律上の利益を有するものと解されるからである。
(判決文)
借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有すると解するのが相当である。思うに、建物賃借人と土地賃貸人との間には直接の契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃貸人に対して、賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係にあり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の賃借権が消滅することを防止することに法律上の利益を有するものと解されるからである。
- 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することができる。
- 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとしても、土地賃貸人がこれを受け取らないときは、当該賃借人は地代を供託することができる。
- 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反しても、地代について金銭以外のもので代物弁済することができる。
- 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。
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この過去問の解説 （3件）
01
2.○借地上の建物の賃借人には地代を弁済する権利があるため、賃貸人に受領を拒まれた場合、供託することができます。
3.×代物弁済をするには債権者（土地賃貸人）の承諾が必要であり、土地賃貸人の意思に反して代物弁済することはできません。
4.○利害関係を有する第三者の弁済は有効な弁済となるため、不払いを理由に借地契約を解除することはできなくなります。
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02
民法４８２条参照。負担した給付に代えて他の給付を行い、弁済とするためには債権者の承諾が必要です。したがって、土地賃貸人の意思に反して行うことはできません。
1.〇民法４７４条第2項参照。利害関係を有する第三者は、債務者の意思に反して弁済できます。
2.〇利害関係を有する第三者は、債務者の意思に関わらず弁済する権利を有します。弁済する権利を有する以上は、債権者が地代の受領を拒んだ場合、借地人に代わって供託することができます。
4.〇建物賃借人は、土地賃借人の意思に関わらず、地代の有効な弁済ができます。弁済により地代の不払いが解消しているのですから、不払いを理由に借地契約が解除されることはありません。
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03
2.文章の通りです。借地上の建物の賃借人は、債務者の意思に反して弁済できますが、それを断られた場合、地代を供託することが可能です。
3.債権者の意思に反して代物弁済を押し付けることはできません。
4.文章の通りです。賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、不払を理由として、借地契約を解除することはできません。
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