宅地建物取引士の過去問
平成20年度（2008年）
権利関係 問9
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問題
宅建試験 平成20年度（2008年） 権利関係 問9 （訂正依頼・報告はこちら）
宅地建物取引業者であるＡが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないＢに売却した場合のＡの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- 売買契約で、Ａが一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意したとしても、Ａは甲土地の引渡しの日から２年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない。
- 甲土地に設定されている抵当権が実行されてＢが所有権を失った場合、Ｂが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、ＢはＡＢ間の売買契約を解除することができる。
- Ｂが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から１年以内にＡの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、 １年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。
- 売買契約で、Ａは甲土地の引渡しの日から２年間だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Ａが知っていたのにＢに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Ｂは当該損害賠償を請求できる。
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この過去問の解説 （3件）
01
宅建業者が自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結する場合、一定の例外を除き、民法５７０条において準用する民法５６６条の規定より、買主に不利となる特約は無効です。無効の特約をした場合、民法の規定が適用されます。したがって、設問の場合、Bが瑕疵を知ってから1年間は瑕疵担保責任を負います。
2.〇民法５６７条参照。売買の目的物である不動産に設定されていた抵当権が実行されて、買主が所有権を失った場合、買主は抵当権について善意でも悪意でも、契約を解除し、また、損害賠償の請求ができます。
3.〇瑕疵担保責任の追求は、必ず裁判上で行わなければならないという規定はありません。
4.〇宅建業法第４０条参照。宅建業者が自ら売主になる場合、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しから２年間とする特約を結ぶことができます。しかし、この特約を結んだ場合でも、売主が知りながら告げなかった瑕疵については、この特約は適用されません。
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02
2.○買主Ｂの善意・悪意を問いません。
3.○裁判外で明確に告げればよく、裁判上の権利行使をするまでの必要はないとされています。
4.○売主Ａが知っていたのに買主Ｂに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任を免れることはできません。
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03
2.文章の通りです。買主が知っていたとしても、契約解除と損害賠償を請求できます。
3.文章の通りです。瑕疵の存在を知った時から１年以内にその意思を明確にすればよく、裁判上の行使までは必要ありません。
4.文章の通りです。買主が知りながら告げなかった瑕疵については、責任を負う必要があります。
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