宅地建物取引士の過去問
平成20年度（2008年）
権利関係 問10
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問題
宅建試験 平成20年度（2008年） 権利関係 問10 （訂正依頼・報告はこちら）
Ａは、自己所有の甲建物 (居住用) をＢに賃貸し、引渡しも終わり、敷金５０万円を受領した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 賃貸借が終了した場合、ＡがＢに対し、社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗について原状回復義務を負わせることは、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の特約が明確に合意されたときでもすることができない。
- Ａが甲建物をＣに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Ｂの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はＡからＣに承継される。
- ＢがＡの承諾を得て賃借権をＤに移転する場合、賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権 (敷金が存在する限度に限る。) はＢからＤに承継されない。
- 甲建物の抵当権者がＡのＢに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がＢからＡに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅する。
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この過去問の解説 （3件）
01
貸主が、借主に対して、通常損耗について原状回復義務を負わせることは、その負担部分について賃貸借契約書に具体的に明記されているなど、負担に対する明確な合意がある場合、可能となります。
2.〇賃貸借期間中に、賃貸人の地位の譲渡があった場合、敷金返還債務は、旧賃貸人から新賃貸人に当然に承継されます。
3.〇賃借権の譲渡があった場合、延滞賃料債務や敷金返還請求権は、賃借権の譲受人には、当然に移転しません。移転するためには、引受契約などの特約が必要です。
4.〇敷金の機能は、賃借人の賃貸借契約上の債務の履行の担保にあります。賃貸借契約終了時に賃料の未払があれば、敷金はその未払に充当され、その限度で消滅します。これは、賃料が第三者により差し押さえれられた場合でも変わりありません。
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02
2.文章の通りです。Bの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はＡからＣに承継されます。
3.文章の通りです。賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権はＢからＤに承継されません。
4.文章の通りです。未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅します。
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03
2.○賃貸人については、地位の承継があった場合、敷金返還債務は旧賃貸人Ａから新賃貸人Ｃに引き継がれます。
3.○賃借人については、地位の移転があった場合、敷金返還請求権は旧賃借人Ｂから新賃借人Ｄに当然に引き継がれるものではありません。
4.○文章のとおりです。
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