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宅建の過去問 平成25年度(2013年) 権利関係 問11

問題

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Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
   1 .
BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。
   2 .
Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
   3 .
AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
   4 .
AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。
( 宅建試験 平成25年度(2013年) 権利関係 問11 )
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この過去問の解説 (3件)

24
答え:4

1.Aに無断で、BがCに転貸してもAに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときでなければ、AはAB間の賃貸借契約を解除することができません。

2.賃貸借契約がBの債務不履行により契約解除となる場合、転借人Cは賃貸人Aに対抗できません。

3.賃貸借契約が期間満了により賃貸借契約は終了する場合、転貸借契約は当然には終了しません。

4.文章の通りです。定期建物賃貸借契約においては、賃料増額請求をしない特約だけでなく、
賃借人に不利となる賃料減額請求をしない特約も有効となります。
付箋メモを残すことが出来ます。
22

正解は【4】になります。

1:民法第612条では賃借権の譲渡及び転貸の制限について記載があり、その2項には規定に違反して、第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができるとあります。今回の選択肢ではBが無断で転貸し、Aに対する背信的行為と認めるに足らない事情があると、賃貸借契約を解除することはできなくなります。

2:民法541条には履行遅滞等による解除権が記されており、判例などから確認すると、選択肢の場合AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができ、Aは賃貸借契約の解除はBにのみの催告でよく、Cに対しては義務はありません。

3:借地借家法第38条では、定期建物賃貸借について記載があり、定期建物賃貸借契約は、期間の満了により、正当事由の有無を問うことなく終了することになっております。選択肢の場合、BC間の転貸借契約も、賃貸借契約が終了する以上転貸借契約も終わることになります。正当事由を考慮することも特に問題ありません。

4:借地借家法第32条には借賃増減請求権についてあり、定期建物賃貸借契約について、原則賃料増減請求権があることになっており、また借地借家法第38条には、賃料増額請求をしない特約や、賃料減額請求をしない特約も有効となり、賃料の減額請求をすることはできない特約も有効となります。

9
答え:4

1.誤り
民法612条
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し又は賃借物を無断転貸することはできない。
賃借人が前項の規定に違反して、第三者に賃借物の使用、又は収益をさせた時は、賃貸人は契約の解除をすることができる。
原則としては、無断転貸は解除事由になりますが、賃貸借契約において判例は信頼関係破壊の法理を採用しています。
よって、転貸の事情は解除できるか否かに大きく関係します。

2.誤り
判例は、賃貸人による承諾がある転貸借契約が成立したあとに、賃貸借契約が法定解除されると、転借人は、転借権をもって賃貸人に対抗することはできないとしています。

3.誤り
建物の賃貸人は、賃借権の放棄、賃貸借の合意解除等信義則上建物の転貸借関係を終了させるのを相当としない特段の事情がない限り、賃貸人は、建物の賃貸借の終了をもって、その転借人に対抗することができる。

4.正しい
定期建物賃貸借契約については、賃料減額請求をしない旨の特約も有効です。
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