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宅建の過去問 平成25年度(2013年) 権利関係 問12

問題

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賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
   1 .
ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法第11条の規定が適用される。
   2 .
借地権の存続期間が満了する際、借地権者の契約の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、借地契約は当然に終了する。
   3 .
二筆以上ある土地の借地権者が、そのうちの一筆の土地上に登記ある建物を所有し、登記ある建物がない他方の土地は庭として使用するために賃借しているにすぎない場合、登記ある建物がない土地には、借地借家法第10条第1項による対抗力は及ばない。
   4 .
借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は建物が築造された日から当然に20年間存続する。
( 宅建試験 平成25年度(2013年) 権利関係 問12 )
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この過去問の解説 (3件)

35
答え:3

1.誤り
判例は、ゴルフ場について建物(クラブハウス)が建てられていたとしても、主たる目的が建物の所有目的ではないとして、借地法の適用を否定しています。

2.誤り
借地期間が満了すると、借地契約は終了となりますが、借地権者が更新請求をすると従前の契約と同一の契約をしたものとみなされます。
賃貸人が更新を拒絶するためには、遅滞なく異議を述べる必要があります。
そして、遅滞なく異議を述べたとしても、契約は当然には終了せず、正当な事由が必要になります。

3.正しい
借地借家法第10条
借地権は、その登記がなくとも、土地の上に借地権者が登記された建物を所有する時は、これをもって第三者に対抗することができる。
土地上に所有する登記された建物があれば、対抗できますが、いくら庭として使用していても登記がある建物がその土地上にない限り、第三者に対抗することはできません。

4.誤り
借地借家法第7条
借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権者は、承諾があった日、又は建物が築造された日のいずれか早い方から20年間存続する。
承諾があった日と建物が築造された日の早い方から20年間という点に注意。

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16
答え:3

1.ゴルフ場経営のための土地の賃貸借契約は借地権に該当しません。借地借家法は適応されません。

2.借地上に建物が存在し、借地権者が借地権の更新を請求を請求した場合、借地権設定者の承諾がなくても更新されます。借地権設定者が更新を拒絶するには、正当な事由が必要です。

3.文章の通りです。建物の登記がされていない場合、対抗力は及びません。

4.築造された日から当然に20年間存続はしません。
借地権設定者が承諾すれば、借地権は築造された日又は承諾の日から20年存続することになります。
12
正解は【3】になります。

1:借地借家法第2条の定義について確認すると、借地借家法による借地権は建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権であるため、ゴルフ場の経営を目的とする土地賃貸借契約というのは、建物の所有を目的ではないと考えられるため、借地権と扱うことはできません。

2:借地借家法第5条では借地契約の更新請求等についてあり、抜粋すると借地権が満了する場合においては、契約の更新を請求した際、建物がある場合に限って、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされることになっております。そして、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合、法定更新を排除することはできますが、それは正当な事由がなければなりません。正当な理由なしに遅滞なく異議を述べただけでは、借地契約は終了できないことになります。

3:借地借家法第10条1項では、借地権の対抗力等について記されており、そこには登記がなくても土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができるとあります。選択肢では、庭として使用している土地について、登記上に建物がないわけですので、対抗要件がそもそも存在しません。

4:借地借家法第7条には建物の再築による借地権の期間の延長について述べられており、その1項では、借地権の存続期間満了前に建物が滅失した際、借地権設定者の承諾があれば、借地権は築造された日から20年存続することとなるとあります。ですので、借地権は、承諾があったとみなされる日の方が早ければ、その日から20年間存続することになりますので、築造された日から当然に20年間というわけではありません。
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