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宅建の過去問 平成25年度(2013年) 宅建業法 問38

問題

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宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア  A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵(かし)についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。

イ  A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約(代金3,500万円)の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。

ウ  A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。
   1 .
一つ
   2 .
二つ
   3 .
三つ
   4 .
なし
( 宅建試験 平成25年度(2013年) 宅建業法 問38 )
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この過去問の解説 (3件)

28
答え:2

ア.違反する
宅建業者が自ら売主となる場合に、買主に不利な特約をしてはならないとされています。
設問の場合、瑕疵担保責任の法定の期間は、瑕疵を知った時から1年以内ですので、設問のような特約は買主に不利な特約となり、宅建業法違反となります。

イ.違反しない
損害賠償の予定と違約金の合計で10分の2を超える部分は無効となります。
3500万円の10分の2は700万円ですので、設問では超えていません。

ウ.違反する
法定では、買主は手付のみを放棄すれば契約を解除できます。
手付のみならず、中間金も放棄しなければならない設問のような特約は買主に不利な特約となります。


付箋メモを残すことが出来ます。
16
正解は【2】になります。

ア:宅地建物取引業法第40条に瑕疵担保責任についての特約の制限について設けられており、その1項によると、自ら売主となる売買契約では、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約を行うことはできないようになっており、瑕疵担保期間を引渡しの日から2年以上のものは除かれます。またこれに反する特約は無効となり、民法では瑕疵の種類や箇所を問わず、担保する責任があるように記載されています。選択肢では、担保の瑕疵を限定するため、民法上買主に不利になるため、無効となります。 → ×

イ:宅地建物取引業法第38条には損害賠償額の予定等の制限が記されており、損害賠償の予定額と違約金の額の合計が代金の10分の2を超えてはならないことになっており、選択肢の場合代金の10分の2が700万であるため、特約は有効となります。 → 〇

ウ:宅地建物取引業法第39条では、手附の額の制限等についてあり、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還することで、契約を解除することができることになっていますが、それに反する特約について、買主に不利なものは無効ともなります。選択肢の場合、売主からの解除で受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払うのは有効になりますが、買主からの解除する際、支払済みの手付金及び中間金を放棄することは、買主に取って不利となるため、この部分の特約は、無効となります。 → ×

従って、アとウの二つは誤りであるため、2が正解となります。
11
答え:2

ア.違反します。宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約は買主に不利な特約はできません。瑕疵を発見してから1年以上の瑕疵担保責任を負わなければなりません。

イ.違反しません。損害賠償の予定額と違約金の合計額は売買代金の2/10を超えてはいけません。

ウ.違反します。買主に不利な特約は無効になります。
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