宅地建物取引士の過去問
平成27年度（2015年）
権利関係 問2

本問におけるAB間の甲土地の売買契約は、「通謀虚偽表示」と呼ばれるものです。
民法上、この「通謀虚偽表示」については、『虚偽の意思表示の無効は、善意の第三者(法律上の利害関係を有する者)に対抗することができない』とされています。

1.正しい
善意のCがBから甲土地を買い受けた場合、Cは善意の第三者ですから、AはAB間の売買契約の無効を(登記の有無は関係なく)Cに主張することはできません。

2.誤り
BとCの関係は、賃貸借契約による貸主と借主の関係です。
AB間の通謀虚偽表示による売買契約と、BC間の賃貸借契約は無関係であり、そこに法律上の利害関係も発生していないため、Cは通謀虚偽表示による売買契約と対抗関係にある第三者ではありません。
したがって、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができます。

3.正しい
通謀虚偽表示の目的物を差し押さえた債権者は、法律上の利害関係を有する第三者にあてはまるため、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することはできません。
他にも、
・通謀虚偽表示の目的物について抵当権の設定を受けた者
・通謀虚偽表示による債権(仮想債権)が譲渡され、虚偽表示を行っていた債務者(仮想債務者)に新たな債権者として債権譲渡の通知がなされた譲受人
などが、法律上の利害関係を有する第三者にあてはまります。

4.正しい
売買による所有権が移転していく途中に悪意の第三者であるCを挟んだとしても、最終的に善意の第三者であるDに所有権が移った場合には、AはAB間の売買契約の無効をDに主張することができません。
これは、虚偽表示という外観を信頼した善意の第三者を保護するためです。

正解は【２】になります。

１：民法の第９４条第２項より、通謀虚偽表示による契約の無効は、善意の第三者に主張することができないと規定されており、今回の場合では第三者は善意であればよいので、登記に関しては必要としません。
選択肢からＣが善意であるため、未登記であっても売買契約の無効を主張することはできません。

２：最高裁判例より、Ｂがその土地に建物を建築し、それをＣに賃貸したとき、Ｃは虚偽表示の第三者にはあたらないことになります。
仮装譲渡された土地は法律上の利害関係を有するものとは認められないためであり、またＡはＢとの間で契約している売買契約に対し、Ｃへ契約の無効を主張することができます。
ですので、この選択肢が誤りとなり本問の正解となります。

３：判例より、譲渡の意思がないのにＢと通謀してＡを売主、Ｂを買主とする仮装売買は無効であるが、善意の第三者の場合はその無効を主張することはできません。
Ｃも仮装譲渡の土地に利害関係がある場合は同じ扱いとなります。そのためＡは、Ｂとの間の売買契約の無効をＣに対し主張することはできません。

４：今回のケースの場合、Ｄに関しては、通謀虚偽表示の段階で善意であるため、その中に悪意のＣが仲介したとしても、ＡはＤに対してはその所有権を主張することはできません。

虚偽表示は、両当事者に契約をする意思はありませんから、そもそも無効です。
しかし、虚偽表示であることを知らずに契約を結んだ第三者は保護しなければなりません。
そのため、善意の第三者は、たとえ過失があったとしても、また登記を備えていなくても保護されます。