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宅建の過去問 平成27年度(2015年) 権利関係 問4

問題

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A所有の甲土地を占有しているBによる権利の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
   1 .
Bが父から甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けている場合であっても、相続から20年間甲土地を占有したときは、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。
   2 .
Bの父が11年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Bが相続によりその占有を承継し、引き続き9年間所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していても、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することはできない。
   3 .
Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。
   4 .
甲土地が農地である場合、BがAと甲土地につき賃貸借契約を締結して20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作していても、農地法の許可がなければ、Bは、時効によって甲土地の賃借権を取得することはできない。
( 宅建試験 平成27年度(2015年) 権利関係 問4 )
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この過去問の解説 (3件)

31
1.誤り
所有権を時効によって取得するためには、
・20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有する
・10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有する(かつ、その占有の開始の時に善意・無過失である時のみ)
という条件を満たさなくてはなりません。そして、本肢の記述は、「賃借権を相続した結果、所有権を時効取得できるか」ということが論点なのですが、賃借では「所有の意志をもって」という条件を満たしません。したがって、賃貸借契約を何年継続したとしても、所有権を時効取得することはできません。

2.誤り
所有権の取得時効は、占有を始めた時点でその条件を満たしている(平穏に、かつ、公然と)場合、途中でその占有者の立場が相続や売買によって入れ替わったときも、その所有期間を引き継ぐことができます。
つまり、本肢の記述のように、Bの父とBにより合計20年間(平穏に、かつ、公然と)所有されているため、Bは所有権を時効取得できます。

3.正しい
そもそも、登記とは「第三者に対抗するためのもの」です。所有権の移転する流れと、その登記の要否の問題について考える場合には、登場人物たちが当事者なのか、第三者なのかということを判断する必要があります。
本肢における甲土地の所有権は、売主A→買主C→占有者Bという形で移転しています(売買で所有権が売主Aから買主Cに甲土地所有権が移転し、その後にBが時効取得)。ということは、Bはあくまで買主Cから甲土地の所有権を取得しただけのことですから、CとBは当事者の関係である、ということになります。つまり、Bが甲土地の時効取得をCに主張するにあたり、所有権移転登記は必要ありません。
※Bが甲土地を時効取得した時点で、AからCへの所有権移転登記がなされていなかった場合は、Aが甲土地を二重譲渡する形になりますから、登記を先に備えたほうが第三者に甲土地の所有権を対抗できることになります。

4.誤り
まず、本肢における論点(時効取得の対象)は、甲土地の所有権でなく、甲土地の賃借権です。賃借権は債権であり、債権も時効取得は可能ですから、賃借権も時効取得することができます。
続いて問題になるのが農地法の許可ですが、農地法は「農地を確保し、農業生産力などを維持するため」などの狙いから、農地に関する権利の移転や設定を規制するものです。そのため、すでに賃貸借契約をもって20年以上耕作を続けているBが甲土地の賃借権を時効取得することは農地法に違反するものではない、とする趣旨の判例があります。
つまり、農地の賃借権を時効取得するにあたっては、農地法の許可は必要ないということになります。
※農地の所有権を時効取得する場合にも、農地法の許可は必要ありません。
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12
正解は【3】になります。

1:民法第162条1項には、20年間、所有の意思をもって、平穏にかつ公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得するとあり、所有権の取得時効についてはまず、所有の意思をもって占有する必要があると述べています。
この選択肢の場合、Bは賃借人として占有しているだけなので、たとえ20年間Bが占有を続けても、甲土地の所有権を時効によって取得することはできません。

2:民法の第187条第1項には、占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができるとあります。
占有の承継は、選択肢の場合ではBの占有のみか、父の占有を合わせて主張するか選択することになります。
そして民法第162条には、20年間、所有の意思をもって、平穏にかつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得するという選択肢1の条文より、合計すると占有期間は、20年となるため、Bは甲土地の所有権を時効による取得ができることになります。

3:時効の取得の場合、第三者によって大きく左右します。
選択肢の場合、AとBとの売買契約の時期(時効完成前)では、AとCの売買契約が締結され場合、Bは登記がない状況でも、Cに対して所有権を主張できますが、(時効完成後)でAとCの売買契約が締結された場合は、先に登記した方が所有権を主張することができます。
選択肢の場合、Bの時効成立前に、AとBの売買契約が締結されている場合にあたるので、登記をおこなっていなくても、Cに対し所有者であることを主張することができます。

4:民法163条では、所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、前条の区別に従い、20又は10年を経過した後、その権利を取得するとあります。
また、最高裁の判例では、土地の継続的な用益という外形的事実が存在し、かつ、それが賃借の意思に基づくものであることが客観的に表現されているときは、土地賃借権の時効取得が可能であるといわれています。
したがって、土地賃借権の時効による取得はできることになります。
また、農地法の3条許可については、農地の権利移動に必要となるものであり、時効取得は農地法3条の適用にはならないため、誤りになります。
1
所有権を時効によって取得するための条件とその期間、起算点は基礎知識です。

肢2の占有者が変わった場合の取り扱いも基本論点です。取得時効における善意・無過失の判断は、最初の占有者が占有を開始した時点で判断することに注意しましょう。
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