宅地建物取引士の過去問
平成27年度（2015年）
権利関係 問6

1.正しい
借りている土地の上の建物に抵当権が設定されている場合には、原則として、抵当権の効力は土地の賃借権にも及びます。抵当権が実行され、建物の所有権を取得し、土地の賃借権が移転することについては賃貸人からの承諾が必要です(認められない場合、裁判所に許可を求めることもできます)。

2.誤り
抵当権消滅請求とは、抵当権付きの不動産を買った第三者が、その不動産に設定されている抵当権を消滅させる請求のことです。そして、民法380条により、
「主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができない」
と定められているため、本肢の「連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる」という記述は誤りです。
※ちなみに、抵当権者から抵当権を消滅させる請求は、代価弁済と呼ばれるものです。

3.正しい
まず、本肢に「抵当権者の請求に応じて」という記述があることから、代価弁済の内容が問われていることがわかります。民法378条では、
「抵当不動産の所有権または地上権を買い受けた第三者が代価弁済した場合、抵当権はその第三者のために消滅する」
とされていますから、本肢の記述は正しいといえます。

4.正しい
本肢の記述の通りです。更地に抵当権を設定したあと、その更地に建物が建てられた場合、抵当権を実行するために土地と建物を一括競売することができます(抵当権に基づいて優先的に弁済を受けられるのは土地代金の部分のみ)。

正解は【２】になります。

１：民法の第３７０条では、抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産（以下「抵当不動産」という。）に付加して一体となっている物に及ぶとあり、条文では抵当権の範囲について述べております。
これは建物の所有権と借地権が一緒でなければ、建物だけでは意味がないものになるためであり、抵当権は敷地の賃借権にも必要になります。

２：民法第３８０条では、主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができないとあり、抵当権の消滅請求について述べています。
そのためこの選択肢が誤りになります。

３：民法の第３７８条より、抵当不動産について所有権又は地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその抵当権者にその代価を弁済したときは、抵当権は、その第三者のために消滅するとあります。
これは代価弁済について述べており、問題文のとおりです。

４：民法第３８９条では、抵当地の上の建物の競売について述べており、第１項では抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができるが、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができるとあります。
そのためこの選択肢は正しい文章になります。

抵当権者は債権者、抵当権設定者は債務者です。

債務者や保証人は、抵当権消滅請求をすることができないことをおさえておきましょう。