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宅建の過去問 平成27年度(2015年) 権利関係 問11

問題

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AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
   1 .
AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
   2 .
賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。
   3 .
Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。
   4 .
AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
( 宅建試験 平成27年度(2015年) 権利関係 問11 )
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この過去問の解説 (3件)

31
1.誤り
期間の定めのある建物賃貸借において、当事者が期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に相手方に対して更新を行わない(または条件を変更しなければ更新しない)旨の通知をしなかった場合、従前と同一の条件で、その期間についてだけは定めがないものとされて更新されます。
つまり、本肢は「期間3年」で更新するということですから、誤りです。

2.誤り
賃貸人からの解約申入れの場合は、解約の申入れ日から6ヵ月の期間を経過した後に賃貸借契約が終了します。

3.誤り
AB間とAC間で甲建物につき賃貸借契約が締結されたということですから、この両契約は対抗関係にあるということになります。建物の賃貸借については、「賃借権の登記」か「建物の引渡し」ですから、本肢では甲建物の引渡しを受けていないCからは引渡しを受けているBに対して賃貸借を対抗することはできません。

4.正しい
造作買取請求権は、本来は賃借人の主張できる権利なのですが、契約が期間満了などでなく、正当に終了しなかった場合(例:債務不履行や背信行為による解約など)は主張することができない、とする判例があります。
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11
正解は【4】になります。

1:借地借家法第26条では、建物賃貸借契約の更新等について述べており、
1項では、建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6箇月前までの間に、
相手方に対して更新をしない旨の通知、又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、
従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす、としています。
ただし、その期間は、定めがないものとあり、期間3年では間違いになります。

2:借地借家法第27条には、解約による建物賃貸借の終了が記載されており、
その1項では、建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6箇月を経過することによって終了するとあります。
したがって、3ケ月ではありません。

3:借地借家法第31条では、建物賃貸借の対抗力等について書かれており、
1項には、建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、
その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずるとあります。
選択肢では、Bは甲建物の引渡しがあり、対抗要件を持つことになっているため、Cは甲建物の賃借権を対抗することはできません。

4:借地借家法第33条では、造作買取請求権について記載があり、
その2項には、建物の賃貸借が期間の満了、又は解約の申入れによって終了する場合における、建物の転借人と賃貸人との間について準用するとあります。
しかし判例では、債務不履行や背信行為で賃貸借が解除された場合は不適用になるため、正しい選択肢になります。
5
借地借家法の基本論点です。
賃借人からの解約申し入れとは異なり、賃貸人からの解約申し入れの場合、期間が6ヶ月経過した後でないと終了しないことをおさえておきましょう。

肢4は難易度が高いですが、他の肢が明らかに誤りだと分かれば、消去法で解くことが可能です。
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