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宅建の過去問 平成27年度(2015年) 権利関係 問12

問題

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賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約 ( 以下「定期借家契約」という。) を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約 ( 以下「普通借家契約」という。) を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
   1 .
賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
   2 .
賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
   3 .
期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
   4 .
賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
( 宅建試験 平成27年度(2015年) 権利関係 問12 )
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この過去問の解説 (3件)

33
1.正しい
建物賃貸借におけるその賃借権の登記については、借地借家法にて、登記がなくても建物の引渡しを受けていれば第三者に対抗できる、と定められています(借地借家法31条1項)。
そして、借地借家法は賃借人を保護する趣旨で定められた法律ですから、借地借家法に反して賃借人にとって不利な特約などを定めた場合には、その特約などは無効となります。したがって、本肢の記述は正しいといえます。

2.誤り
まず、「3年間は賃料を増額しない」という特約は、賃借人にとって有利な特約であることに注目しましょう。そして、借地借家法においては、賃借人にとって有利な特約は有効であり、逆に不利な特約は無効となります(「賃料を減額しない」という取り決めは、賃借人にとって不利=無効となります)。
ただし、定期借家契約の場合は、「増額しない・減額しない」という賃料増額に関する特約を自由に定めることができます(借地借家法31条7項)。したがって、本肢の記述は、「普通借家契約においても当該特約は無効である」という点が誤りです。

3.誤り
造作買取請求権は、借地借家法33条で認められている権利ですが、特約などで排除することが出来る任意規定となっています。さらに、定期借家契約と普通借家契約の区別なく主張できる権利です。
ちなみに、造作買取請求権を排除することは、賃借人にとって不利な特約だと思う方もいらっしゃるかもしれません。しかし、賃貸人が造作買取請求権の行使を嫌って、必要なエアコンなどの取り付け(賃借人による自費)を許可しないということになってしまっては、この借地借家法のせいで逆に賃借人を保護できません。そのようなことのないよう、排除する場合にはあらかじめ特約としてきっちり定めておくことが、しっかり賃借人を保護することにもなりうる、というわけなのです。

4.誤り
まず、定期借家契約・普通借家契約のどちらも、特約で定めるまでもなく、原則的には中途解約をすることができません。
定期借家契約は例外的に、
・床面積200㎡未満
・転勤、療養、親族の介護その他止むを得ない事情がある
という条件を満たし、賃借人が建物を生活の本拠として使用することができない場合に限り、賃借人から定期借家契約の解約を申し入れ、一か月後に契約を終了させることができます(借地借家法38条5項)。
なお、普通借家契約の場合も中途解約はできませんが、中途解約できる旨の特約を定めることは可能です。
したがって、本肢の記述は、「中途解約することができない」とあえて定めている点がそもそもの誤りとなっています。
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10
正解は【1】になります。

1:借地借家法第31条では、建物賃貸借の対抗力等について記載があり、
その1項では、建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずるとあります。
したがって、賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約の定めは、
賃借人に対し不利となりますので、無効になります。

2:借地借家法第32条では、借賃増減請求権について記載があり、
1項では、建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税、その他の負担の増減により、
土地、若しくは建物の価格の上昇、若しくは低下、その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、
契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる、とあります。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従うとなっています。
ただし、不減額特約については普通借家契約では認められないことになり、定期借家契約でないと有効にはなりません。

3:借地借家法第37条には強行規定があり、第31条、第34条及び第35条の規定に反する特約で、建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とするとあります。
しかし、選択肢の場合では借地借家法第33条になるため、特約で例外的に行うことが可能になります。

4:定期借家契約も普通借家契約も、賃貸借の期間を定めた際は、基本は契約期間内に中途解約することはできないようになります。
普通、借家契約の場合は例外として、特約によって中途解約する権利を留保した場合のみと限定されますし、定期借家契約の場合は、床面積が200㎡未満で、転勤や療養・親族の介護などやむを得ない事情で、自己の生活の本拠として使用が困難な場合は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができますが、規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効となります。
4
定期建物賃貸借のポイントを覚えていれば解ける問題です。
肢4の中途解約について、細かな知識が求められますが、本試験でも頻出論点であるため、必ずおさえておきたいところです。
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