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宅建の過去問 平成27年度(2015年) 宅建業法 問43

問題

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宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
   1 .
宅地建物取引業者A ( 甲県知事免許 ) は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の瑕疵を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
   2 .
甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者B ( 国土交通大臣免許 ) は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。この場合、Bは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。
   3 .
宅地建物取引業者C ( 甲県知事免許 ) は、乙県内に所在する土地の売買の媒介業務に関し、契約の相手方の自宅において相手を威迫し、契約締結を強要していたことが判明した。この場合、甲県知事は、情状が特に重いと判断したときは、Cの宅地建物取引業の免許を取り消さなければならない。
   4 .
宅地建物取引業者D ( 国土交通大臣免許 ) は、甲県内に所在する事務所について、業務に関する帳簿を備えていないことが判明した。この場合、Dは、甲県知事から必要な報告を求められ、かつ、指導を受けることがある。
( 宅建試験 平成27年度(2015年) 宅建業法 問43 )
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この過去問の解説 (3件)

24
1.正しい
宅建業者が自ら売主であり、買主が宅建業者以外の場合には、瑕疵担保期間を特約で定めるならば「引き渡しの日から2年以上」としなければ、宅建業法に違反してしまいます。業法に違反するということは、指示処分を受ける可能性がありますから、本肢の記述は正しいといえます。

2.誤り
宅建業者が自ら売主であり、買主が宅建業者以外の場合には、売買代金の2割を超える額の手付金を受領することは宅建業法に違反します。ただし、本肢のBは乙県の支店においての違反ということですから、県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受ける可能性があります。
したがって、本肢の記述の「甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。」という部分が誤りです。

3.正しい
本肢の記述の通りです。なお、免許取消処分だけは免許権者しか行うことができないということも確認しておきましょう。

4.正しい
本肢の記述の通りです。国土交通大臣は全ての宅建業者に、都道府県知事はその都道府県内の全ての宅建業者について報告や指導を行うことができます(宅建業法71条)。
付箋メモを残すことが出来ます。
15
正解は【2】になります。

1:宅地建物取引業法第40条1項には、宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をすることは、買主に不利となる特約となるのでしてはならない、とあります。
また、同法第65条の3項では、宅建業法に違反した際、違反を行った管轄の都道府県知事は、必要な指示を行うことが出来ることになっています。

2:宅地建物取引業法第39条1項には、宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2をこえる額の手附を受領することができないとあります。
また、宅地建物取引業法第65条2項に基づき、免許権者の国土交通大臣や業務を行った乙県知事は、業務停止の処分を行うことができます。
そのため、甲県知事は、業務停止処分を行う点が誤りになります。

3:宅地建物取引業法第47条の2第2項では、宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回、若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならないと定められています。
選択肢のCは、不当な勧誘等の禁止に該当し、宅建業法違反となります。
また、Cの行為は業務停止処分に該当し、情状が特に重い場合、免許取消処分事由になります。

4:宅地建物取引業法第72条1項には、宅地建物取引業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その業務について必要な報告を求め、又はその職員に事務所その他その業務を行なう場所に立ち入り、帳簿、書類その他業務に関係のある物件を検査させることができるとあります。
また、同法71条には、宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は宅地建物取引業の健全な発達を図るため、必要な指導、助言及び勧告をすることができるとあるため、甲県知事は、Dに対し報告を要求することや指導を行うことができます。
6
宅建業者は、代金の2割を超える額の手付を受領することはできません。2割を超える場合、超える部分について無効になるということもおさえておきましょう。

また、中間金や内金等は、額に制限がありません。契約が解除になった場合、原状回復義務に基づき買主に返還されるためです。
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