宅地建物取引士の過去問
平成27年度（2015年）
宅建業法 問43

1.正しい
宅建業者が自ら売主であり、買主が宅建業者以外の場合には、瑕疵担保期間を特約で定めるならば「引き渡しの日から2年以上」としなければ、宅建業法に違反してしまいます。業法に違反するということは、指示処分を受ける可能性がありますから、本肢の記述は正しいといえます。

2.誤り
宅建業者が自ら売主であり、買主が宅建業者以外の場合には、売買代金の2割を超える額の手付金を受領することは宅建業法に違反します。ただし、本肢のBは乙県の支店においての違反ということですから、県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受ける可能性があります。
したがって、本肢の記述の「甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。」という部分が誤りです。

3.正しい
本肢の記述の通りです。なお、免許取消処分だけは免許権者しか行うことができないということも確認しておきましょう。

4.正しい
本肢の記述の通りです。国土交通大臣は全ての宅建業者に、都道府県知事はその都道府県内の全ての宅建業者について報告や指導を行うことができます(宅建業法71条)。

正解は【２】になります。

１：宅地建物取引業法第４０条１項には、宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をすることは、買主に不利となる特約となるのでしてはならない、とあります。
また、同法第６５条の３項では、宅建業法に違反した際、違反を行った管轄の都道府県知事は、必要な指示を行うことが出来ることになっています。

２：宅地建物取引業法第３９条１項には、宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の１０分の２をこえる額の手附を受領することができないとあります。
また、宅地建物取引業法第６５条２項に基づき、免許権者の国土交通大臣や業務を行った乙県知事は、業務停止の処分を行うことができます。
そのため、甲県知事は、業務停止処分を行う点が誤りになります。

３：宅地建物取引業法第４７条の２第２項では、宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回、若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならないと定められています。
選択肢のＣは、不当な勧誘等の禁止に該当し、宅建業法違反となります。
また、Ｃの行為は業務停止処分に該当し、情状が特に重い場合、免許取消処分事由になります。

４：宅地建物取引業法第７２条１項には、宅地建物取引業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その業務について必要な報告を求め、又はその職員に事務所その他その業務を行なう場所に立ち入り、帳簿、書類その他業務に関係のある物件を検査させることができるとあります。
また、同法７１条には、宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は宅地建物取引業の健全な発達を図るため、必要な指導、助言及び勧告をすることができるとあるため、甲県知事は、Ｄに対し報告を要求することや指導を行うことができます。

宅建業者は、代金の2割を超える額の手付を受領することはできません。2割を超える場合、超える部分について無効になるということもおさえておきましょう。

また、中間金や内金等は、額に制限がありません。契約が解除になった場合、原状回復義務に基づき買主に返還されるためです。