宅地建物取引士の過去問
平成30年度（2018年）
権利関係 問6

正解は　1　です。

各選択肢の解説は以下のとおりです。

1.　法定地上権が成立するためには、抵当権設定当時に、土地の上に建物が存在していたことと、抵当権設定当時に、同一人がその土地と建物を所有していたことが必要です。本選択肢のケースでは、この要件を満たすので、法定地上権が成立します。従って、本選択肢は誤りです。

2.　更地に抵当権が設定され、その後にその土地上に建物が建築された場合には、法定地上権は成立しないので、本選択肢は正しいです。

3.　土地と建物に共同抵当が設定された後に、建物が取り壊されて新たに建物が再築された場合、新建物の所有者が土地所有者と同一であり、かつ、新建物が建築された時点で、土地の抵当権者が新建物に対して土地抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けたなどの特段の事情がない限り、新建物に法定地上権は成立しないとされています。従って、本選択肢は正しいです。

4.　抵当権設定当時に、土地と建物を同一人が所有していた場合、その後に土地建物の所有者が変わっても、法定地上権は成立するとされています。従って、本選択肢は正しいです。

１、誤り　法定地上権が成立する条件は、抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者であることが必要です。肢１では、乙建物の登記をＡ名義に移転する前に甲土地に抵当権を設定登記していたとあります。抵当権設定時に乙建物の所有権登記はされていませんが、所有権はＡに移転しています。つまり、土地と建物が同一の所有者ということになります。よって、法定地上権は成立します。

２、正しい　Ａが乙建物を取り壊して更地にしてから甲土地に抵当権を設定登記した場合、設定時に建物が存在していないので、甲土地の抵当権が実行されたとしても丙建物のために法定地上権は成立しません。

３、正しい　土地と共同抵当に入っていた乙建物が取り壊されて、丙建物が再築されて抵当権が実行された場合、丙建物に土地の抵当権と同順位の共同抵当権が設定されていない限り、法定地上権は成立しません。

４、正しい　Ａが甲土地に抵当権を設定したとき、甲土地も乙建物も同一の所有者です。その後、乙建物がＤに譲渡されたとしても、甲土地の抵当権が実行されると乙建物のために法定地上権が成立します。　

１．誤り
土地の抵当権設定は建物の登記の前であるが、土地の抵当権設定時点で建物を所有しており、土地が競売等により抵当権が実行されそれぞれ所有者が異なるものとなっても、その後の法定地上権は成立します。

２．正しい
建物を取り壊して更地にし抵当権設定のうえ、その後建物を立ててその建物に抵当権設定がなされていない場合は、抵当権が実行され競売されたとしても、その建物所有者に法定地上権は成立しません。
土地の抵当権設定時に、抵当権者は土地の担保価値を更地として高く評価していると考えられ、抵当権設定後の建物の築造によって法定地上権が成立するとすれば、土地の交換価値が下落し、法定地上権の成立を予期しなかった抵当権者が不測の損害を被ることになるためです。

３．正しい
新建物の所有者が土地所有者と同一で、かつ、土地抵当権者が新建物について土地抵当権と同順位の共同抵当権の設定登記を受けたときなど特段の事情のない限り、新建物のために法定地上権は成立しないとしています（判例）。元々建物にも抵当権の設定があったため、所有者の都合で新たな建物を建てたなら、そちらにも必要という事になります。
共同抵当権を設定したものの、旧建物の取り壊しによって旧建物に設定されていた抵当権が消滅し、新建物の抵当権が取得されないまま土地抵当権が実行された場合、建物と法定地上権の担保価値が失われ、土地についても底地の価値しか把握できず、抵当権者が不利益を被ることになるためです。

４．正しい
１の解説の通り、Dへ譲渡後にA所有の甲土地の抵当権が実行されますが、譲り受けたDは建物所有しているため、そこに法定地上権が成立します。