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宅建の過去問 平成30年度(2018年) 権利関係 問8

問題

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次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。

(判決文)
 賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、(中略)その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
   1 .
賃借物件を賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による減価の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている。
   2 .
通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する。
   3 .
賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。
   4 .
賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、それをもって、賃借人が賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない。
( 宅建試験 平成30年度(2018年) 権利関係 問8 )
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この過去問の解説 (3件)

18
1、誤り 判決文によると、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合とあります。賃借人がどのように使用してもとする本肢は、誤りです。

2、正しい 判決文にあります。

3、正しい 判決文に建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての現状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、(中略)その旨の特約が明確に合意されていることが必要でああると解するのが相当である、とあります。通常損耗についても原状回復義務を賃借人に負わせるには、賃借人と明確に合意している必要があるのです。一方、肢3の賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明もない場合とは、この明確な合意がない状況です。よって、賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる、とする肢3は判決文と同意です。

4、正しい 賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められている場合でも、通常損耗の補修費は、すでに賃料に含まれていて、原状回復の範囲ではありません。よって、本肢は正しいです。 
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9
正解は 1 です。

各選択肢の解説は、以下のとおりです。

1. 判決文は、賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による減価の回収は、賃貸人がそのすべての賃料に含ませて支払いを受けることによって行っていると判断はしていません。従って、本選択肢は誤りです。

2. 判決文は「賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗は」と述べているので、本選択肢は正しいです。

3. 判決文は「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる」と述べているので、本選択肢は正しいです。

4. 判決文は、通常損耗補修特約が明確に合意されていなければ、賃借人には通常損耗の補修費を支払う義務があるとは言えないと述べているので、本選択肢は正しいです。

6
解説
判例文における、通常減耗によって発生する原状回復費用の問題です。通常の賃料から出すか、また必要になった時のために別途補修のための特約を定めるかという記載があります。

1.誤り
「減価の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている」とありますが、判例文の後半に「その旨(返還時に原状回復費用を負わせる旨)の特約が明確に合意されていることが必要」とある事から、「全て賃料に含ませている」とまでは言えません。

2.正しい
判例文の「賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗」と同意です。

3.正しい
判例文の例は、元々の賃貸借契約に「通常損耗補修特約」が入っていなかったと考えられ、さらに判例文は「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる(中略)賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる」とあります。
また本肢にある「賃貸借契約書に明記されておらず(中略)賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる」と同意です。

4.正しい
判例文に「その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当」の記載から、賃料と別に原状回復義務を負わせるのは、賃貸借契約だけでなく特約が必要である事がわかります。
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