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宅建の過去問 平成30年度(2018年) 税その他 問25

問題

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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
   1 .
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
   2 .
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
   3 .
鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。
   4 .
限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。
( 宅建試験 平成30年度(2018年) 税その他 問25 )
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この過去問の解説 (3件)

23
解説
1.正しい
記載のとおりです。不動産は結局のところ、最も高い価格を提示する需要者が当該不動産を取得することになります。この場合、最も高い価格を提示できるのはその不動産から得られる利潤が最大となる使用方法(最有効使用)を前提とした場合だけです(例えば、同一敷地で100万円、200万円、300万円と提示した各提示者に対して、300万円で提示した者が最有効使用を考えているためにその金額が提示できる)。したがって、不動産の価格は最有効使用を前提として形成されることとなります。

2.誤り
収益還元法は、重要文化財等、市場性を有しない不動産以外のものは基本的に適用すべきとされています。賃貸用不動産や事業用不動産で特に有効ですが、マイホーム等自用の不動産価格を求める場合にも、賃貸を想定することで適用可能です。

3.誤り
「いずれか一つを選択」ではなく、原則として「複数の手法を適用すべき」とされています。また三方式の併用が困難な場合でも「出来るだけその考え方を参酌するように努めなければならない」とあります(不動産鑑定評価基準第8章)。

4.誤り
特定価格の説明となります。限定価格は、「市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合などに基づき、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格のこと」をいいます。
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20
1、正しい 問題文の通りです。

2、誤り 収益還元法は、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価を求める場合にも賃貸を想定して適用することができます。

3、誤り 原価法、取引事例比較法、収益還元法に大別されますが、それぞれの手法を併用して適用する方が信頼性が高いです。

4、誤り 本肢は、特定価格を説明しています。
13
正解は 1 です。

各選択肢の解説は以下のとおりです。

1. 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(最有効使用の原則)を前提として把握される価格を標準として形成されます。従って、本選択肢は正しいです。

2. 収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用されるべきものとされています。従って、本選択肢は誤りです。

3. . 鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであるとされています。従って、本選択肢は誤りです。

4. 限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念化において形成されるであろう市場価格と乖離することにより、市場から相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定の基づく市場価値を適正に表示する価格のことを言います。従って、本選択肢は誤りです。

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